En préalable, la retenue de garantie est réglementée par une loi dite « d’ordre public », ce qui signifie que l’on ne peut y déroger.
Sont concernés :
les marchés de travaux privés visés à l'article 1779 du code civil (est seul visé le contrat d'entreprise et non le contrat d'architecte)
les conventions de sous-traitance.
La retenue de garantie doit être impérativement prévue par le contrat qui lie le maître d'ouvrage et l’entrepreneur concerné. Sans cela, elle ne peut être appliquée.
Si le contrat la prévoit (ou s’il fait référence à la norme NFP03-001), la retenue peut être déduite des paiements des acomptes pour garantir l’exécution des travaux et le cas échéant les réserves faites à la réception. Le maître d'ouvrage doit consigner la somme retenue entre les mains d’un consignataire agréé des deux parties.
L’entrepreneur peut fournir au maître d'ouvrage une caution personnelle et solidaire égale à la retenue de garantie. Dans ce cas, il ne peut y avoir de retenue sur les paiements effectués.
A l’expiration d’un an à compter de la réception et si le maître d'ouvrage ne s’y est pas opposé par lettre recommandée de façon motivée, la retenue de garantie (ou la caution) est libérée.
Enfin, le montant de la retenue de garantie ne peut excéder 5% des paiements sur lesquels elle s’impute.
Il est conseillé de ne pas retenir abusivement le montant de la retenue de garantie, notamment si la réception a été faite sans réserve. En effet, l’opposition abusive peut donner lieu à versement de dommages-intérêts par le maître d'ouvrage, et donc engager la responsabilité de l’architecte.
L’architecte doit conseiller son client sur la possibilité de prévoir une retenue de garantie, la décision finale appartenant au maître d'ouvrage.
Comment réclamer mes honoraires en l’absence de contrat ?
Si le contrat d’architecte n’est soumis par la loi à aucune forme particulière et si l’écrit prévu à l’article 11 du code des devoirs professionnels n’est pas une condition de validité de la convention, l’architecte doit néanmoins faire la preuve du contrat dont il allègue l’existence.
En l’absence d’acte écrit, il est possible de déroger à la règle de l’article 1341 du code civil qui exige un écrit pour toute somme excédant 1500 euros, en produisant un commencement de preuve par écrit. Il s’agit de tout acte écrit émanant de celui contre lequel la demande est formée ou de son représentant et rendant vraisemblable le fait allégué. (Article 1347 du code civil). Ont été considérés comme des actes constitutifs d’un commencement de preuve par écrit :
une demande de permis de construire, datée et signée du maître d’ouvrage et sur laquelle apparaît le nom de l’architecte en qualité d’auteur du projet ainsi que sa signature (1)
des lettres missives ou des correspondances émanant du client de l’architecte (2)
le paiement par le maître d’ouvrage d’une somme représentant le premier acompte sur honoraires ; l’architecte est fondé à rapporter la preuve du contrat par tous moyens tels que la production de pièces relatives à l’accomplissement de sa mission ; devis, plans, dossier d’appel d’offres, consultations d’entreprises (3)
Même si le juge reconnaît l’existence d’une relation contractuelle et si une jurisprudence constante estime que le contrat d’architecte est un contrat à titre onéreux, la fixation des honoraires est soumise, en l’absence de contrat écrit, à l’entière appréciation des juges.
Avant la saisine du juge, et si la demande d’honoraires est échue (les prestations correspondant à la facturation sont réalisées), la première démarche de l’architecte est de relancer le client par lettre simple. Si celle-ci reste sans effet, la seconde démarche consiste à adresser au client une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, de payer sous huitaine ou quinzaine par exemple, précisant qu’à défaut sera saisi un service juridique ou un service contentieux ou le tribunal compétent.
Si cette mise en demeure reste également sans effet, l’architecte peut alors engager une procédure contentieuse sachant qu’en sa qualité de demandeur, la charge de la preuve lui incombe et sachant également que les délais de prescription doivent être respectés (5 ans si le client est un professionnel et 2 ans si le client est un particulier.) La saisine du tribunal compétent dépend du montant des honoraires qui sont dus. En dessous de 4000 euros, c’est le juge de proximité qui est compétent. Le recours à un avocat n’est pas nécessaire. Le juge statue en dernier ressort (il est seulement possible de se pourvoir en cassation ou de former un recours en révision) Entre 4001 et 10 000 euros, c’est le tribunal d’instance du lieu du domicile du client qui est compétent. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire. Au-delà de 10 000 euros, le litige doit être porté devant le tribunal de grande instance ou le tribunal de commerce. Le recours à un avocat est obligatoire.
Sources juridiques/références
Articles 1341 et 1347 du code civil
Décret n°80-533 du 15/7/80 et décret n°2004-836 du 20/8/04
Décret n°80-217 du 20/3/80 portant code des devoirs professionnels
(1) ( Cass.3e civ.20/1/04, n°02-12.674, n°66-F-D, SCI Scogli c/ Filippi), (Cass.3e.civ. 7/5/96, n°94-10.869, n°881 D, SCI Hôtel du Parc c/ Petit :RD imm, oct-déc.1996, p570, Cass.3e civ, 2/2/99, n°95-15.224, Sarl Peres Immobilier c/ SCP Amore et Courbon), (2) ( Cass 3eciv. 15/3/89, n°87-19.540, n°487 P, Mercier c/ Branchu : Bull.civ.III, n°59), (3) (CA Paris, 19 e ch. B, 6/7/95, Person c/ Fouque). www.vos-droits.justice.gouv.fr
Je dépasse largement l’enveloppe financière donnée par mon client, que faire ?
L’architecte, quelle que soit l’ampleur de sa mission (mission complète ou mission partielle) est constamment soumis à une obligation de renseignement et de conseil, à l’égard du maître d’ouvrage.
Au stade de la conception de l’œuvre et au regard de son obligation de renseignement et de conseil telle qu’elle a été définie précédemment, l’architecte est tenu d’établir des plans qui soient techniquement réalisables et qui correspondent aux capacités financières de son client.
C’est d’abord un devoir moral ; L’article 36 du Code des devoirs professionnels dispose en effet : « Lorsque l’architecte a la conviction que les disponibilités dont dispose son client sont manifestement insuffisantes pour les travaux projetés, il doit l’en informer ».
L’usage veut qu’au stade de l’avant-projet sommaire une première estimation globale du coût des travaux soit établie, estimation qui sera affinée lors de l’établissement de l’avant-projet définitif.
Le contrat type de l’Ordre des architectes comporte des obligations extrêmement précises en matière de contraintes économiques.
L’article G 3 du cahier des clauses générales stipule ainsi :
Au niveau des Etudes Préliminaires : « Les études préliminaires ont pour objet de proposer une solution d’ensemble aux attentes du maître d’ouvrage, traduisant les éléments majeurs du programme, et de vérifier l’adéquation du budget à ce programme »
Au niveau de l’APS : « Les études d’avant-projet ne sont menées qu’après avoir vérifié, lors des études préliminaires, l’adéquation du budget au programme défini par le maître d’ouvrage » « De plus l’architecte se prononce sur l’adéquation entre l’enveloppe financière indiquée par le maître d’ouvrage à la signature du contrat et le coût qu’il estime nécessaire à la réalisation de l’opération. Son estimation porte sur l’ensemble des différents postes de dépenses tels qu’ils figurent à l’article P5 du CCP »
Au niveau de l’APD : « l’architecte établit l’estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, dans la limite d’une variation de 10 % en monnaie constante ».
En cas d’inadéquation avec les capacités financières de ses clients, l’architecte doit obtenir l’accord écrit de son maître d’ouvrage pour poursuivre sa mission sur la base du coût prévisionnel estimé.
En cas d’inadéquation, il doit obtenir l’accord écrit de son client pour poursuivre sa mission sur la base du coût prévisionnel estimé.
Il convient de préciser que la signature de la demande de permis de construire par le maître d’ouvrage ne peut exonérer l’architecte de sa responsabilité si ce dernier est dans l’incapacité de démontrer, documents à l’appui, qu’il a informé le maître d’ouvrage du coût prévisionnel des travaux avant le dépôt de la demande.
Les conséquences d’un dépassement de budget En cas de dépassement de budget, l’architecte doit reprendre à ses frais le projet architectural afin qu’il rentre dans l’enveloppe budgétaire initialement indiquée.
Si l’architecte ne peut respecter l’enveloppe budgétaire, le maître d’ouvrage à la possibilité de :
de demander une réfection des honoraires de l’architecte (particulièrement si le maître d’ouvrage est en mesure de démontrer qu’il ne peut financer le projet architecturale conçu par l’architecte et que le permis a été obtenu)
de demander la résiliation du contrat aux torts exclusifs de l’architecte
de demander réparation du préjudice subi du fait du dépassement
Sources juridiques/références
Décret n° 80-217 du 20 mars 1980 portant Code des devoirs professionnels
Quelle différence entre un contrat d’architecte et un contrat de construction de maison individuelle ?
Bien que ces deux types de contrats soient des contrats de louage d’ouvrage, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), contrairement au contrat de maîtrise d’œuvre, est spécifiquement réglementé par la loi du 19 décembre 1990 dont les dispositions sont d’ordre public.
Cette loi s’impose à toute personne qui se charge de la construction d’une maison ne comportant pas plus de deux logements destinés au même propriétaire maître de l’ouvrage pour son habitation personnelle ou la location dès lors :
qu’elle se charge à la fois de la réalisation totale ou même partielle des travaux et de la fourniture du plan.
ou qu’elle se charge au moins de l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air, le plan étant fourni par le client (articles L. 231-1 et L. 232-1 du code de la construction et de l’habitation).
Pour l’application de cette loi, est dénommée constructeur, toute personne qui se charge de la construction d’une maison individuelle selon un plan qu’elle propose ou fait proposer au maître de l’ouvrage.
Le CCMI comporte une garantie de livraison à prix et délai convenus qui doit être souscrite par le constructeur auprès d’un établissement de crédit ou une compagnie d’assurance agréée.
Si l’architecte fait bien partie des constructeurs, il se situe dans la catégorie des constructeurs non réalisateurs et, à ce titre, le contrat d’architecte n’entre donc pas dans le champ d’application de la loi du 19 décembre 1990. En effet, c’est avant tout un concepteur et même s’il peut également se charger de la maîtrise d’œuvre de l’ouvrage, il n’est aucunement habilité à se charger lui-même, même partiellement, de la réalisation des travaux, quels qu’ils soient. Il coordonne les travaux et participe au choix des constructeurs (dans le cadre de sa mission d’assistance pour la passation des contrats de travaux) mais il ne se charge aucunement de la construction.
Sources juridiques/références
Loi n°90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d'une maison individuelle, codifiée aux articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Article R. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
Mon client est un particulier, comment organiser la coordination SPS ?
Une coordination en matière de sécurité et de santé des travailleurs doit être organisée pour tout chantier de bâtiment ou de génie civil où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, sous traitantes incluses, aux fins de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives et de prévoir, lorsqu'elle s'impose, l'utilisation des moyens communs tels que les infrastructures, les moyens logistiques et les protections collectives.
Pour les opérations de bâtiment entreprises par un particulier pour son usage personnel, celui de son conjoint, de ses ascendants ou descendants, une procédure plus souple et moins formalisée est organisée en distinguant selon que l’opération est soumise ou non à permis de construire.
Dans ce cas, et par exception à l’obligation de désigner un coordonnateur disposant de l’attestation de compétence, la coordination est assurée :
1 - Pour les opérations soumises à permis de construire
par la personne qui assure la maîtrise d'œuvre pendant la phase de conception, d'étude et d'élaboration du projet, donc, par l’architecte
par la personne qui assure effectivement la maîtrise du chantier pendant la phase de réalisation de l'ouvrage, c'est-à-dire en pratique, soit l’entreprise générale, soit celle qui exécute le « gros œuvre » ou le « lot principal ».
En pratique, la coordination n’est assujettie à aucun formalisme : il n'existe ni obligation de contrat écrit, ni obligation de rémunération distincte. Aucune « autorité » ni aucun « moyen » ne sont conférés aux coordonnateurs par les textes. Comment mettre en place la coordination ?
S'agissant de la coordination dite de « conception » confiée au « maître d'oeuvre », les obligations seront à adapter à la réalité. A titre d'illustration, si celui-ci a en charge la consultation d'entrepreneurs, sur le fondement d'une procédure écrite, il fera en sorte que les entreprises attributaires sachent que le futur chantier est soumis à coordination et d'indiquer le nom du titulaire de la responsabilité de la maîtrise du chantier, donc de la coordination d'exécution, comme le veut la loi.
Quant aux mesures de prévention adoptées, elles seront mises en oeuvre par les entreprises intervenantes le plus simplement possible sur le fondement de l'analyse préalable des risques, le coordonnateur « d'exécution » (l’entrepreneur) veillant à l'occasion des réunions de chantier, par exemple, à ce que les décisions prises soient bien appliquées. Dans ce cas, le compte rendu de la réunion de chantier, s'il existe, devrait faire foi en cas de besoin.
2 - Pour les opérations non soumises à permis de construire : par l'un des entrepreneurs présents sur le chantier au cours des travaux, en pratique, par l’entreprise dont la part de main d’œuvre dans l’opération est la plus élevée. Ce dernier doit, avant toute intervention, procéder à l'analyse préalable des risques et faire mettre en oeuvre toutes les mesures qui s'imposent lorsque l'analyse préalable démontre l'existence de risque de co-activité.
Sources juridiques/références
Article L. 4532-7 du code du travail
Article R. 4532-17 et suivants du code du travail
Circulaire DRT n° 96-5 du 10 avril 1996 relative à la coordination sur les chantiers de bâtiment et de génie civil
La coordination en matière de sécurité et de protection de la santé (SPS) a pour objectif d’améliorer la sécurité et de protéger la santé des personnes qui travaillent sur les chantiers de bâtiment et de génie civil, et de diminuer le nombre et la gravité des accidents corporels résultant de la présence simultanée ou successive d’entreprises sur les chantiers.
Une coordination doit être organisée pour tout chantier de bâtiment ou de génie civil où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, sous traitantes incluses, aux fins de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives et de prévoir, lorsqu'elle s'impose, l'utilisation des moyens communs tels que les infrastructures, les moyens logistiques et les protections collectives.
Ainsi, dès lors que deux entreprises interviennent de manière simultanée ou successive sur un chantier, une coordination SPS doit être organisée. Un coordonnateur SPS doit donc être désigné par le maître d’ouvrage.
En pratique
La coordination en matière de sécurité et de santé doit être organisée tant au cours de la conception, de l'étude et de l'élaboration du projet qu'au cours de la réalisation de l'ouvrage.
La fonction de coordonnateur SPS ne peut être exercée que par une personne physique compétente, en son nom propre ou au nom de l’organisme qui l’emploie, c’est-à-dire qui justifie à la fois d’une expérience professionnelle en matière de construction et d’une formation spécifique.
La formation donne lieu à un contrôle de capacité et à la délivrance d’une attestation de compétence (trois niveaux de compétence existent). Elle est actualisée tous les 5 ans.
Sous réserve de remplir ces conditions de formation et d’expériences exigées, le coordonnateur peut être un architecte, un bureau d’études, une entreprise générale voire, dans certains cas, un agent du maître d’ouvrage.
NB : un régime particulier est toutefois prévu en ce qui concerne les opérations entreprises par les particuliers pour leur usage personnel (celui de son conjoint, de ses ascendants ou descendants). Dans ce cas, et par exception à l’obligation de désigner un coordonnateur disposant de l’attestation de compétence, la coordination est assurée :
1/ Lorsqu'il s'agit d'opérations soumises à l'obtention d'un permis de construire
par la personne chargée de la maîtrise d'œuvre pendant la phase de conception, d'étude et d'élaboration du projet
par la personne qui assure effectivement la maîtrise du chantier pendant la phase de réalisation de l'ouvrage.
2/ Lorsqu'il s'agit d'opérations non soumises à l'obtention d'un permis de construire, par l'un des entrepreneurs présents sur le chantier au cours des travaux.
Le maître d’ouvrage qui n’aurait pas désigné de coordonnateur alors que cela était nécessaire encourt une amende de 9 000 euros.
Que faut-il vérifier avant de signer un contrat un contrat d’assurance ?
Un contrat d’assurance de responsabilités professionnelles est composé de plusieurs documents :
des conditions générales qui ont pour objet de définir le champ d’application de la garantie, les exclusions et déchéances, les modalités de résiliation, de déclaration d’un sinistre et de paiement des cotisations.
des conditions particulières personnalisent le contrat et fixent notamment le montant des plafonds de garantie et le montant des cotisations.
des conditions spéciales.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer un contrat
1) Vérifier le champ d’application de la garantie L’article 16 de la loi sur l’architecture impose aux architectes de souscrire une assurance qui doit obligatoirement comprendre une garantie décennale et une responsabilité civile de droit commun.
2) Vérifier que la garantie décennale souscrite s’applique à tous les ouvrages, qu’ils soient ou non soumis à l’obligation d’assurance.
3) Vérifier si le contrat d’assurance ne comporte pas une limitation de garantie liée au montant prévisionnel des travaux.
4) Vérifier les missions qui sont assurées. Les missions qui doivent obligatoirement être assurées sont :
Les prestations accomplies à titre professionnel pour le compte d’un tiers, contre rémunération.
Les prestations de maîtrise d’œuvre, que la mission soit complète ou partielle, que le marché soit privé ou public.
Les missions définies par l’article 2 du décret du 20 mars 1980 portant code des devoirs professionnels : aménagement et urbanisme, élaboration de programmes, expertise, conseil et assistance aux maîtres d’ouvrage.
NB : pour les missions qui ne sont pas assurées (par exemple mesurage loi Carrez, coordination SPS, missions effectuées en dehors de la Franche métropolitaine, etc.), vérifier les modalités et le coût d’extension de la garantie.
5) Vérifier les exclusions. La liste peut être longue, il faut donc être vigilant car l’assureur peut ainsi exclure de la garantie, les dommages résultant du fait intentionnel ou du dol, des effets de l'usure normale, du défaut d'entretien ou de l'usage anormal, de la cause étrangère, les amendes fiscales, pénales ou encore « les conséquences de la violation ou de l’omission caractérisée d’une des obligations contractuelles ou d’une règle professionnelle ».
6) Vérifier le montant des plafonds de garantie, c’est-à-dire le montant maximum des sommes qui seront versées en cas de sinistre. Les contrats prévoient en principe plusieurs plafonds, selon que l’ouvrage est soumis ou non à la décennale et selon la nature du dommage (dommages matériels de nature décennale, dommages corporels, dommages immatériels, etc.). Vérifier surtout que chaque plafond est lié à un sinistre et non à période donnée.
7) Vérifier le montant des franchises En cas de sinistre, les contrats d'assurance prévoient de laisser une partie des dépenses à la charge de l’assuré. Ces franchises sont indiquées dans les conditions particulières du contrat. Dans le contrat de la MAF, elles sont proportionnelles et plafonnées.
Conseil : si vous avez le moindre doute, vous pouvez demander au service juridique du CROA auprès duquel vous êtes inscrit de le vérifier.
Sources juridiques/références
Article 16 de la loi 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture
Article L.243-1-1 du code des assurances qui fixe la liste des ouvrages qui ne sont pas soumis à l’obligation d’assurance.
Mon client ne veut pas signer le contrat type que je lui propose, comment faire ?
En premier lieu, on peut proposer au client de se rendre sur le site de l’Ordre, architectes.org, afin qu’il lise les contrats proposés et ainsi instaurer un dialogue, indispensable pour cerner les clauses qui empêchent le client de signer.
Un contrat peut être adapté, par essence il résulte de négociations entre les deux parties. Il suffit alors, le cas échéant, de ne plus le présenter comme le contrat type de l’Ordre.
En cas de difficulté sur la légalité d’une clause, vous pouvez contacter le service juridique du Conseil Régional de l'Ordre des Architectes dont vous dépendez.
Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord sur les principaux points du contrat, il ne doit pas y avoir de début d’exécution. En effet, l’article 11 du Code des Devoirs Professionnels des Architectes vous impose de signer, avant tout engagement professionnel, une convention écrite « définissant la nature et l'étendue de [vos] missions ou de [vos] interventions ainsi que les modalités de [votre] rémunération. » D’autant que l’expérience tend à démontrer qu’un client qui refuse de signer un contrat refusera certainement de régler les honoraires de l’architecte… Enfin, l’article 7 énonce que « l'architecte avant de signer un contrat doit vérifier que certaines clauses ne risquent pas de le contraindre à des choix ou des décisions contraires à sa conscience professionnelle. »
Je ne fais que des permis de construire, dois-je être assuré ?
Oui car l’obligation d’assurance de l’architecte ne dépend pas de l’étendue de ses missions.
Il est tenu de souscrire une assurance professionnelle quelle que soit l’étendue des ses missions : que ce soit pour une simple mission partielle d’établissement du projet architectural ou pour une mission de conseil, même à titre gratuit.
Par contre, la mise en cause de sa responsabilité va dépendre de l’étendue de ses missions.
La responsabilité décennale d’un architecte ne peut être engagée que pour des désordres qui sont en lien avec la mission ou les travaux prévus au contrat qu’il a signé avec le maître de l'ouvrage.
Ainsi un architecte ne sera pas jugé responsable de désordres issus d’une erreur de réalisation ou d’une intervention d’un autre prestataire lors de la phase de travaux si le maître d’ouvrage n’a confié à l’architecte qu’une simple mission partielle (conception des plans jusqu’au permis de construire par exemple)
A contrario, il est évident que la responsabilité décennale d’un architecte sera engagée, si les désordres apparus sur l’ouvrage ont pour origine un défaut de conception, alors même que l’architecte n’a été chargé que d’une mission partielle.
En outre, il ne faut pas oublier que l'architecte est tenu vis-à-vis du maître de l'ouvrage, tout au long de sa mission, à une obligation de conseil dont le non-respect peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.
Rappel : il est obligatoire de transmettre à son client l’attestation d’assurance de l’année en cours.
Sources juridiques/références
Article 16 de la loi 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture
La Cour de Cassation, dans une décision du 3 juin 1992, n’a pas jugé l’architecte responsable de désordres affectant des panneaux menuisés de fenêtres car sa mission s'est limitée à la conception des plans, à la quête des devis jusqu'au permis de construire et à l'appel d'offres, sans que cette mission s'étende à la négociation ni à la préparation des marchés. Dans cette affaire, la non-conformité aux normes de sécurité-incendie résultait d'une modification apportée par le BET et le menuisier lors de la mise au point du marché, ce que l'architecte n'avait ni l'obligation ni la possibilité de prévoir (Cass. 3e civ., 3 juin 1992, n°90-11.486, no 977 P, SCI du quartier de la Levrière à Creteil c/ AGF : Bull. civ. III, no 179).
La Cour de cassation dans une décision du 4 juillet 1979 a retenu la responsabilité de l’architecte car la limitation de sa mission ne doit pas avoir pour effet de le décharger de son obligation de vérifier l'état du sol. Ainsi, dans cette affaire, l'architecte chargé uniquement de dresser les plans et d'établir les devis descriptifs pour l'obtention d'un permis de construire, qui n'a pas procédé à une étude du sol, a une part de responsabilité dans l'effondrement de la construction résultant d'un vice du sol (Cass. 3e civ., 4 juill. 1979, Tardy c/ Berganzoni : RD imm., 1980, p. 65).
Puis-je être à la fois architecte et détenir des parts dans une société civile immobilière (SCI) ?
Dans le cas où un architecte serait amené à constituer une société civile immobilière (SCI), il faudra qu’il prenne quelques précautions ; ces sociétés ayant pour objet de réaliser des immeubles en vue de leur location ou de leur vente, elles interviennent en tant que maîtres d’ouvrage.
Les conditions imposées par le code des devoirs professionnels L’article 8 du code des devoirs professionnels dispose : « Lorsqu’un architecte est amené à pratiquer plusieurs activités de nature différente, celles-ci doivent être parfaitement distinctes, indépendantes et de notoriété publique. Toute confusion d’activités, de fonctions, de responsabilités dont l’ambiguïté pourrait entraîner méprise ou tromperie ou procurer à l’architecte des avantages matériels à l’insu de son client ou de son employeur sont interdites. »
Donc, si l’architecte exerce la profession à titre libéral, il n’aura pas d’autre choix que de créer une société pour pouvoir exercer en parallèle une autre activité. Si l’architecte exerce la profession en tant qu’associé d’une société d’architecture, il pourra exercer une activité parallèle soit à titre libéral soit dans le cadre d’une autre société.
L’architecte devra garder en mémoire le code des devoirs professionnels et notamment les dispositions de l’article 9 « L’architecte doit éviter les situations où il est juge et partie » et de l’article 13 « L’architecte doit éviter toute situation où les intérêts privés en présence sont tels qu’il pourrait être porté à préférer certains d’entre eux à ceux de son client ou employeur ou que son jugement et sa loyauté envers celui-ci peuvent en être altérés. »
Toute activité parallèle, dès lors qu’elle a un rapport direct ou indirect avec le domaine de la construction doit être déclarée au Conseil régional de l’Ordre des architectes, en application de l’article 18 de la loi sur l’architecture. Conformément aux dispositions des articles 15 et 30 du code des devoirs professionnels, cette déclaration doit être formulée auprès du Conseil régional dont relève l’architecte et sur l’initiative de celui-ci. Le délai imparti à l’architecte est d’un mois à compter, soit de la naissance des liens d’intérêt ou de toute modification les concernant, soit de son inscription au tableau. La déclaration formulée auprès du Conseil régional doit ensuite être communiquée par l’architecte à tous ses clients, préalablement à la signature du contrat. La communication de cette déclaration est attestée par le client au moyen d’un visa apposé par ce dernier sur la copie de la déclaration qui lui a été présentée. Il s’agit d’une procédure lourde mais obligatoire qui est la contrepartie de cette ouverture.
Souscrire une extension de garantie auprès de son assureur L’architecte qui intervient à la fois en tant que maître d’œuvre et maître d’ouvrage doit se rapprocher de son assureur afin de souscrire une extension de garantie.
Source juridique/références
Article 18 de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture
Quel est le delai de validite d’un permis de construire ?
Le permis de construire (d’aménager ou de démolir) est périmé dans deux hypothèses :
si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 3 ans à compter de la notification du permis ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue
si, passé ce délai de 3 ans, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 an.
Conséquences de la caducité La caducité du permis interdit de commencer la construction et fait obstacle à toute demande de permis modificatif et à tout transfert.
Pour éviter la caducité du permis, il est possible d’en demander sa prorogation Ainsi, le permis peut être prorogé deux fois pour une durée d’1 an, aux conditions cumulatives suivantes (article R. 424-21 et R. 424-22 partiels du CU) :
la demande doit émaner du bénéficiaire du permis au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 3 ans. Elle est établie en 2 exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie.
les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet ne doivent pas avoir évoluées de façon défavorable à son égard.
La décision de prorogation peut être expresse ou tacite. Le silence de l’autorité administrative pendant un délai de 2 mois suivant la date de l’avis de réception postal de la demande vaut prorogation tacite. Elle doit être affichée dans les mêmes conditions que le permis initial.
Sources juridiques/références Article R. 424-17 et suivants du code de l’urbanisme (modifié par le décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016)
Quelles sont les conditions pour demander le transfert d’un permis de construire ?
Le permis de construire est attaché au projet qui fait l’objet de la demande et non à la personne de son titulaire ; il est donc possible de demander un transfert de permis (Cerfa n° 13412*01).
1 - Conditions pour demander un transfert
le permis doit être en cours de validité ; il ne doit pas être périmé
il doit y avoir accord sur le transfert entre le titulaire du permis et le futur bénéficiaire
le bénéficiaire du transfert doit être habilité à présenter une demande de permis de construire (propriétaire du terrain, mandataire du propriétaire, personne autorisée par le propriétaire, co-indivisaire du terrain, personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation du terrain pour cause d’utilité publique)
la demande de transfert doit être présentée par le titulaire du permis (et non par le bénéficiaire du transfert)
l’administration doit autoriser le transfert (il est toujours judicieux d’informer le maire concerné lorsqu’il n’est pas l’autorité compétente pour prendre la décision).
Le transfert du permis de construire n’est pas automatique. Il fait l’objet d’une décision prise par l’autorité compétente au moment où la demande en est faite (circulaire du 6 juin 1984, §.1.3.3, BOMULT n° 84-29 ter).
2 - Effets du transfert : le transfert n’étant pas un nouveau permis, l’administration n’a pas à procéder à une nouvelle instruction du dossier. Si les conditions du transfert sont réunies, il n’est pas possible de s’y opposer même si la réglementation a évolué. En revanche, l’affichage du transfert du permis de construire par le nouveau titulaire semble s’imposer dans la mesure où il y a transfert, à son profit, des droits et obligations du titulaire initial (Ministère de l’Equipement, juillet 1991).
3 - Quelques exemples
L’administration peut légalement s’opposer au transfert : - lorsque le permis est frappé de péremption, il faut alors déposer une nouvelle demande de permis - si le bénéficiaire initial était une personne physique, dispensée du recours obligatoire à un architecte et que le bénéficiaire du transfert est une personne morale tenue de recourir à un architecte - lorsque le permis de construire concerne la réalisation d’un bâtiment à usage commercial et que le demandeur du transfert ne produit pas l’autorisation de la commission départementale d’équipement commercial sur ce transfert.
L’administration ne peut légalement refuser un transfert : - au motif qu’un changement de la réglementation est intervenu depuis la délivrance du permis initial - d’un permis illégal, dès lors que le permis est définitif.
Sources juridiques/références
Le transfert n’est pas organisé par le code de l’urbanisme ; Seuls quelques articles y font référence et notamment l’article R. 333-7 (versement dû par le constructeur en cas de dépassement du plafond légal de densité).
Jurisprudences :
Sur la possibilité de demander le transfert : CE, 25 avril 1980, n° 13657, SCI les Alyscamps
Sur le fait que le permis doit être en cours de validité : CE, 27 octobre 2006, n° 278226, SNC LIDL
Je souhaite quitter la société dans laquelle je suis associé, comment faire ?
L’architecte associé désirant céder ses parts doit notifier son projet par acte extrajudiciaire (c'est-à-dire par exploit d’huissier) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à la société et à tous les associés.
Le gérant doit convoquer les associés dans un délai de 8 jours à compter de la notification faite par le cédant.
L’agrément des associés est requis pour toute cession à une personne non associée. En revanche les cessions entre associés sont libres (sous réserve du respect des règles relatives à la détention du capital).
Attention : En principe, et sauf disposition contraire dans les statuts, la décision d’agrément est fixée à la majorité des 2/3. En revanche dans les SELARL la décision d’agrément appartient exclusivement aux architectes exerçant au sein de la société, qui doivent se prononcer à la majorité des 3/4.
L’assemblée des associés délibère sur le projet de cession, les décisions suivantes peuvent être prises :
elle autorise expressément la cession (article 13.4° loi sur l’Architecture),
la cession est autorisée tacitement si la société n’a pas fait connaître la décision des associés dans un délai de 3 mois à compter de la dernière des notifications prévues (article L223-14 al 2 du code de commerce),
elle refuse la cession : le refus d’agrément doit être notifié par LRAR à l’associé cédant. Ce dernier peut alors obliger ses associés à acheter ou faire acheter les parts dont la cession est envisagée.
Si personne ne veut racheter les parts, la société est tenue de les acquérir et peut diminuer le capital social en les annulant.
En cas de contestation relative aux prix d’achat des parts, le prix est fixé par un expert désigné par les parties ou à défaut d’accord par ordonnance du président du tribunal de commerce.
Sources juridiques/références
Article 13-4 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’Architecture
Article 10 de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990 relative à l'exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé
Je souhaite sous-traiter une partie de ma mission, est-ce possible ?
L’article 37 du Code des Devoirs Professionnels des Architectes dispose : « L'architecte ne peut ni prendre ni donner en sous-traitance la mission définie à l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi sur l'architecture du 3 janvier 1977. »
Ainsi, c’est bien le projet architectural (plans et documents écrits définissant l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume, le choix des matériaux et des couleurs) faisant l’objet de la demande de permis de construire qui ne peut être sous-traité.
En revanche, rien n’interdit à l’architecte de sous-traiter tout ou partie de la mission dite « de maîtrise d'œuvre d’exécution » ou d’autres missions ne concernant pas le projet architectural (par exemple un relevé de l'état des lieux). Il doit alors, au préalable, obtenir du maître de l'ouvrage l'acceptation du sous-traitant et l'agrément des conditions de paiement figurant dans les contrats dits « sous-traités ».
Il doit en outre mentionner le nom du sous-traitant et les parties de l'œuvre effectuées par ce sous-traitant dans toutes les publications ultérieures.
Sources juridiques/références
Article 3 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture
Article 37 du décret n° 80-217 du 20 mars 1980 portant code des devoirs professionnels des architectes
Loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance
Articles L 8221-3 et L 8221-5, L 8222-1 à L 8222-3, R 8222-1 du Code du travail
En savoir plus
Des dispositions particulières s’appliquent à la sous-traitance :
La loi sur la sous-traitance du 31 décembre 1975 n°75-1334, applicable aux marchés privés et publics (qui institue dans le premier cas une garantie de paiement et dans le second un paiement direct pour le sous-traitant)
Les articles L8221-3 et L8221-5, L8222-1 à L8222-3, R8222-1 du Code du travail (obligeant l’architecte à demander à son sous-traitant plusieurs attestations et notamment une attestation sur l'honneur de la réalisation du travail par des salariés employés régulièrement au regard des articles L1221-10, L3243-1 à L3243-4 et R3243-1 à R3243-5; ces documents devant être produits lors de la conclusion du contrat et tous les six mois jusqu'à la fin de son exécution)
Quelles sont les conditions pour déposer un permis modificatif ?
Il est possible de déposer un permis modificatif (et non un nouveau permis) dès lors que :
un premier permis de construire a été délivré et est toujours en cours de validité
les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés
les modifications apportées au projet initial ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale ». Le projet ne doit pas être fondamentalement changé.
En tant qu’architecte associé, puis-je développer une activité d’architecte libéral en parallèle ?
Un architecte associé peut également exercer selon un autre mode dans la mesure où il a obtenu l’accord exprès de ses associés.
Un architecte associé peut donc avoir une activité libérale parallèle, ou avoir des parts dans une autre société, après avoir obtenu l’accord écrit de ses associés (soit consigné dans un procès-verbal d’assemblée générale, soit indiqué dans les statuts).
Il peut aussi être salarié dans une autre structure. Dans cette hypothèse, il faudra, en plus de l’accord de ses associés, obtenir l’accord de son nouvel employeur.
Le nouveau mode d’exercice doit également être déclaré au Conseil régional de l’Ordre des architectes duquel il est inscrit.
A défaut d’accord des associés pour que l’architecte exerce en dehors de la société, l’architecte s’expose, s’il exerce quand même, à des recours des associés (plainte disciplinaire, par exemple).
Sources juridiques/références
Article 14 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture
Dans quel cas l’architecte établit-il la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ?
La déclaration attestant à la fois de l’achèvement et de la conformité des travaux est établie et signée :
soit par le bénéficiaire du permis
soit par l’architecte, s’il a été chargé de la direction des travaux.
Ainsi l’architecte établit et signe la DAACT dans 2 cas :
S’il s’est vu confier une mission complète (de l’esquisse à l’assistance aux opérations de réception)
s’il a été chargé de la maîtrise d’œuvre d’exécution seulement (le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire ou de la déclaration préalable ayant été réalisé par un autre architecte)
S’il n’a été titulaire que d’une mission partielle, c’est alors le bénéficiaire du permis qui signe la DAACT.
Ainsi, le maître d’ouvrage établit et signe la DAACT dans les cas suivants :
la direction des travaux est assurée par une entreprise générale, un constructeur de maisons individuelles ou un maître d’œuvre
la direction de travaux est assurée par le maître d’ouvrage (il ne fait appel à aucun professionnel).
il n’a confié qu’une mission partielle de conception et de suivi de la conformité architecturale à un architecte (cette mission partielle ne comprenant pas la phase DET).
Sources juridiques/références
Article L. 462-1 du code de l’urbanisme
Article R.462-1 et suivants du code de l’urbanisme
L'architecte exerce selon l'un ou plusieurs des modes suivants :
A titre individuel, sous forme libérale ;
En qualité d'associé d'une société d'architecture ;
En qualité de fonctionnaire ou d'agent public ;
En qualité de salarié d'organismes d'études exerçant exclusivement leurs activités pour le compte de l'Etat ou des collectivités locales dans le domaine de l'aménagement et de l'urbanisme ;
En qualité de salarié d'un architecte ou d'une société d'architecture ;
En qualité de salarié ou d'association d'une personne physique ou morale de droit privé édifiant des constructions pour son propre et exclusif usage et n'ayant pas pour activité l'étude de projets, le financement, la construction, la restauration, la vente ou la location d'immeubles, ou l'achat ou de la vente de terrains ou de matériaux et éléments de construction ;
En qualité de salarié d'une société d'intérêt collectif agricole d'habitat rural.
Cette liste est exhaustive, donc limitative.
Source juridique
Article 14 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture
