OUI, la loi sur la collaboration libérale est applicable à la profession d’architecte.


 

Pour se prévaloir de la qualité de collaborateur libéral il faut que l’intéressé :

• Soit non salarié.
• Bénéficie d’un contrat de collaboration libérale conclu dans le respect des règles régissant la profession d’architecte.
• Exerce sa profession en toute indépendance, sans lien de subordination, auprès d’un autre architecte, personne physique ou morale.

Attention : Exercer un pouvoir hiérarchique sur un collaborateur libéral et/ou l’empêcher de se constituer une clientèle personnelle peut entrainer une requalification de la collaboration en contrat de travail.

Le collaborateur libéral est responsable de ses actes professionnels et doit à ce titre justifier d’une assurance conforme à l’article 16 de la loi sur l’architecture.

Le statut social du collaborateur libéral est le même que celui du professionnel libéral, à savoir un travailleur non salarié.

Du point de vue fiscal, le collaborateur libéral est soumis à l’impôt sur le revenu pour l’intégralité des honoraires correspondant aux actes qu’il accomplit, et ce dans la catégorie des bénéfices non commerciaux

OUI, si le client « consommateur » ou « non-professionnel » au sens du Code de la consommation s’est vu refuser sa demande de prêt ayant pour objet l’opération de travaux, le contrat est réputé ne jamais avoir existé ; on dit du contrat qu’il est conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt.

Ce régime protecteur est issu de la loi SCRIVENER n°78-22 du 10 janvier 1978, dont les dispositions ont été intégrées au Code de la consommation.

 

 

Le champ d’application du régime de protection des particuliers :

Pour que ce régime soit applicable, la législation s’attache d’une part à la qualité du maître d’ouvrage et d’autre part à l’opération objet du prêt.

1. Le maître d’ouvrage doit :

• Être une personne physique (particulier) ;
• Ou une personne morale qui ne sollicite pas un prêt destiné à financer son activité professionnelle (SCI familiale) ;
• Ne pas agir dans le cadre de son activité professionnelle ;
• Souscrire un prêt auprès d’un organisme de crédit ayant pour objet une opération entrant dans le champ d’application de la loi Scrivener.

 

2. Il peut s’agir d’une opération :

• de construction neuve de bien immobilier à usage d’habitation ou à usage mixte, professionnel et d'habitation (par exemple : construction d’une maison individuelle avec un espace dédié à une activité libérale) ;

• de travaux sur existant concomitants à l’acquisition de ces immeubles (réparation, entretien ou amélioration) ;

• de travaux sur existant d’un bien appartenant déjà au maître d’ouvrage, s’il est financé par un prêt garanti par une hypothèque ou une sûreté analogue. En l’absence d’une telle garantie les opérations de rénovation ou extension non concomitante à l’achat de l’immeuble qui en est l’objet sont hors du champ d’application de ce régime protecteur.

 

 

Comment prévenir les effets de cette condition suspensive :
 

• La première des solutions est la sécurisation des contrats d’architectes.
  
  Le contrat d’architecte doit préciser un nombre déterminé de refus de prêt avant de pouvoir se prévaloir de la condition suspensive. Pour exemple le contrat-type de l’Ordre prévoit un minimum de deux refus.
  
  De cette manière, l’architecte prévient les conséquences du refus discrétionnaire d’un seul organisme bancaire.
  
  Pour éviter les refus de prêt provoqués par des maitres d’ouvrage de mauvaise foi, le contrat peut définir la charge de la preuve des démarches accomplies pour l’obtention du prêt par le client. Ainsi, le bénéficiaire d’une promesse doit prouver qu’il a formulé une demande de crédit conforme aux stipulations contractuelles. Une clause du contrat devra donc définir les conditions principales du prêt (montant, durée, etc.) ; charge au maître d’ouvrage, en cas de refus de prêt, de prouver que ses démarches pour l’obtention du prêt satisfaisaient au contrat.
  
  Dans le même sens, la durée de la condition suspensive peut être limitée, sans que cette limitation ne puisse être inférieure à un mois.
  
  Ce type de clauses permet de compléter les annexes publiées par le CNOA en 2016, qui seront à joindre au contrat d’architecte disponible sur le site du CNOA.

 

• La recommandation la plus évidente est de ne commencer à travailler qu’à partir du moment où le maître d’ouvrage a réellement obtenu le prêt.
  
  Néanmoins, cette pratique peut s’avérer difficile à mettre en œuvre ou même contreproductive ; les organismes de crédit exigeant souvent un chiffrage détaillé et ferme du montant des travaux, que l’architecte ne pourra obtenir qu’à l’issue de la consultation des entreprises.
  
  Sans que cela ne soit une réponse à la question de l’engagement de l’architecte sur le prix des travaux exigé par certaines banques, la MAF recommande la signature d’un contrat d’étude préliminaire avec le client et de n’entreprendre l’exécution des autres éléments de mission qu’après l’acceptation du prêt par l’établissement de crédit. Cette recommandation a le mérite de sauvegarder une partie des honoraires d’études réalisées jusqu’en phase APD.

 

• Pour contourner le risque du refus de prêt, le CNOA et la société VERIFIMMO ont établi une attestation destinée à faciliter la demande de prêt.
  
  L’attestation n’est pas téléchargeable librement. Elle est exclusivement transmise à l’architecte par VERIFIMMO et à son unique initiative, au cas par cas et notamment lorsque l’appel d’offres n’est pas encore réalisé, et elle n’est valable qu’en cas de demande de prêt réalisée auprès d’une banque partenaire de VERIFIMMO.

Comment faire en sorte que l’inscription ou la modification de ma société ne soit pas ralentie lors du processus de relecture des statuts par l’Ordre[1] ?

Pour faciliter la tâche des architectes dans la rédaction des statuts de leur sociétés, le CNOA a élaboré des modèles pour les formes les plus fréquentes ; le recours à ces statuts types permet, en moyenne, un traitement plus rapide des inscriptions et modifications de sociétés d’architecture, les statuts étant par définition conformes au droit qui leur est applicable.

Par ailleurs, nous vous informons que le Service Communication du CROA-ARA a mis à votre disposition une page vous permettant de trouver facilement la plupart des documents et formulaires téléchargeables sur le site de l’Ordre (à mettre en favoris !)

L’observation stricte des clauses des statuts types proposés par l’Ordre n’est pas obligatoire et celles-ci peuvent être adaptées en fonction des besoins des architectes.

Pour éviter qu’une modification ne contrevienne aux dispositions propres au droit des sociétés d’architecture, le service juridique vous rappelle les principales obligations auxquelles elles doivent se conformer :
 

1. L’objet social

Pour être en conformité avec les dispositions de l’article 8 du Code de déontologie des architectes, les sociétés d’architecture doivent avoir pour objet exclusif l’exercice de la profession d’architecte ou plus largement la profession d’architecte et d’urbaniste, en particulier la fonction de maître d’œuvre et toutes missions se rapportant à l’acte de bâtir et à l’aménagement de l’espace.
 

2. La dénomination sociale

Pour satisfaire aux obligations d’information de la clientèle, tous les statuts types de l’Ordre adopte le formalisme énoncé par la loi n°90-1258 à savoir que dans tous les actes et documents émanant de la société la dénomination sociale doit toujours être précédée ou suivie immédiatement :

2. • de la forme sociale correspondant à la société ou ses initiales (SAS, SARL, etc.)
   • de l’énonciation du montant du capital social,
   • du numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés,
   • et du numéro d’inscription au Tableau régional de l’Ordre des architectes.
      

3. Capital social

En application de l’article 13 5° de la loi n°77-2 : Plus de la moitié du capital social et des droits de vote doit en substance être détenu par

• 51% du capital au moins doit être détenu par des architectes[2] ;
• 49% du capital au plus peut être détenu par des personnes physiques non-architectes ;
• 25% du capital au plus peut être détenu par des personnes morales non-architectes ;

 

Attention : par dérogation au point ci-dessus, 49% du capital des SEL (SELAS, SELARL, SELAFA) peuvent être détenus par une ou plusieurs personnes physiques ou morales non-architectes (cf. tableau comparatif ci-dessous).

DETENTION DU CAPITAL SOCIAL
Forme Sociale	Architecte	Non-architecte Personne physique	Non-architecte Personne morale
SARL	≥ 51 %	≤ 49 %	≤ 25 %
SAS	≥ 51 %	≤ 49 %	≤ 25 %
SELAS	≥ 51 %	≤ 49 %	≤ 49 %
SELARL	≥ 51 %	≤ 49 %	≤ 49 %
SCOP	≥ 51 %	≤ 49 %	≤ 25 %

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Représentation des parts sociales (SARL) / Forme des actions (SAS)

La cession des actions et parts sociales n’en devient pas pour autant libre et les droits de votes attachés aux actions ou parts sociales demeurent proportionnels au nombre de titres détenus par l’associé.

Ainsi, pour les SARL il convient de reproduire dans les statuts la clause qui suit :

Les parts sociales ne peuvent être représentées par des titres négociables. Il est de plus interdit à la société d’émettre des valeurs ou de garantir une émission de valeurs mobilières. Les droits de chaque associé dans la société résultent seulement des présents statuts, des actes modificatifs ultérieurs et des cessions de parts régulièrement consenties.
 

Pour les SAS, il convient de reproduire dans les statuts la clause qui suit :

Les actions sont obligatoirement nominatives (article 13 1° loi n°77-2). La matérialité des actions résulte de leur inscription au nom du titulaire sur des comptes tenus à cet effet par la société dans les conditions et modalités prévues par la loi.
 

5. Cessions de parts – agrément

Les parts ou actions ne peuvent être cédées à des tiers à titre onéreux ou gratuit qu’avec le consentement de la majorité des associés représentant les deux tiers des parts sociales[3].

Attention : par dérogation dans les SELARL et le SCOPSARL la majorité requise est celles des associés représentant les trois quarts des parts sociales.

CESSION DE TITRE A DES TIERS :
Forme sociale	Majorité des
SARL	2/3
SAS	2/3
SELAS	2/3
SELARL	3/4
SCOPSARL	3/4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Nomination des dirigeant de la société

La loi sur l’architecture impose que la moitié au moins des organes de direction collégiale des sociétés d’architecture soit composée d’architectes.

• • Pour les SARL :
    • le gérant ou la moitié des gérants au moins, doivent être architectes
• • Pour les SAS :
    • le président doit être une personne physique architecte (associée ou non)
    • la moitié au moins des directeurs généraux doivent être architectes (associée ou non)
• • Pour les SELARL :
    • Les gérants doivent être des architectes associés de la société
• • Pour les SELAS :
    • Le président et les directeurs généraux doivent être des architectes associés de la société
       

Proportion de dirigeants
Forme sociale	Architectes (associés ou non)	Architectes associés
SARL	≥ 50 %	x
SAS	≥ 50 %	x
SELAS	≥ 50 %	x
SELARL	x	100 %
SCOP	x	100 %

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Décisions collectives extraordinaires

Il faut ici prévoir que la majorité pour l’agrément de nouveaux associés sera identique à celle mentionnée dans l’article cession de part (cf. tableau ci-dessus).

 

8. Exercice de la profession d’architecte

Afin de rappeler à l’ensemble des associés et dirigeants de la société les obligations qui pèsent sur les associés et la société elle-même vis-à-vis de l’Ordre et de la Chambre de Discipline, l’article suivant doit être intégré dans les statuts des sociétés d’architecture :
 

• Exercice de la profession

Chaque architecte associé exerce sa profession au nom et pour le compte de la société. Il ne peut exercer selon un autre mode que dans la mesure où il a obtenu l’accord exprès de ses coassociés. Il doit faire connaître à ses clients la qualité en laquelle il intervient. Les architectes associés doivent s’informer mutuellement des activités professionnelles qu’ils exercent au nom et pour le compte de la société.
 

• Responsabilité – Assurance

La société est seule civilement responsable des actes professionnels accomplis pour son compte. Elle doit souscrire une assurance garantissant les conséquences de ceux-ci.
 

• Discipline

Les dispositions légales et réglementaires concernant la discipline des architectes sont applicables à la société et à chacun des architectes associés.

La société peut faire l’objet de poursuites disciplinaires, indépendamment de celles qui seraient intentées contre les associés. La société est représentée par les gérants. Cependant, les associés non-gérants peuvent prendre connaissance du dossier et présenter ou faire présenter leurs observations écrites ou orales.

La suspension disciplinaire de la société s’applique à tous les associés architectes, sauf si la décision de la juridiction exclut expressément de cette mesure un ou plusieurs d’entre eux.

L’architecte associé suspendu disciplinairement ne peut exercer aucune activité professionnelle d’architecte pendant la durée de la peine, mais conserve, pendant le même temps, la qualité d’associé, avec tous les droits et obligations qui en découlent, à l’exclusion de sa vocation aux bénéfices sociaux.

En cas de suspension de la société ou de tous les associés architectes, la gestion de la société est assurée par un ou plusieurs architectes désignés par le Président du Conseil Régional de l’Ordre des Architectes au tableau duquel la société est inscrite.
 

• Communication au Conseil Régional de l’Ordre des Architectes

La société doit être inscrite au tableau régional de la circonscription dans laquelle se situe son siège social. Le ou les gérants sont tenus, sous leur responsabilité, de communiquer au Conseil Régional au tableau duquel la société est inscrite, les statuts de la société et la liste des associés ainsi que toute modification apportée à ces statuts ou à cette liste.

Le Conseil Régional vérifie si la société demeure en conformité avec les dispositions légales et réglementaires et en particulier avec celles de l’article 13 de la loi du 3 janvier 1977. Selon les cas, il procède à la modification correspondante de l’inscription ou à la radiation de la société si, à l’expiration du délai qu’il impartit, aucune régularisation n’est intervenue. A ce titre, en application de la loi sur l’architecture, toute société d'architecture doit communiquer ses statuts, la liste de ses associés ainsi que toute modification statutaire éventuelle au conseil régional de l'ordre des architectes sur le tableau duquel elle a demandé son inscription.
 

• Contestations

En plus de la clause attributive de compétence de la juridiction, l’article contestation devra prévoir une clause de saisine préalable de l’Ordre des architectes pour le règlement des litiges entre associés rédigée comme suit :

Toutefois, préalablement à la saisine de la juridiction compétente, il doit être procédé à une tentative de conciliation. A cet effet, la partie la plus diligente saisit du litige le Président du Conseil Régional de l’Ordre des architectes qui peut, soit procéder lui-même à la tentative de conciliation, soit en confier le soin à tel membre du Conseil qu’il aura désigné.

 

Liens et documents utiles :

• Afin de faciliter vos démarches administratives, nous vous informons que le Service Communication du CROA-ARA a mis à votre disposition une page vous permettant de trouver facilement la plupart des documents et formulaires téléchargeables sur le site de l’Ordre (à mettre en favoris !).
• Une présentation plus exhaustive de chaque forme sociale est disponible sur le site de l’Ordre.
• Les versions 2021 des statuts types proposés par le CNOA sont téléchargeables ci-dessous :
  • modèle SAS
  • modèle EURL
  • modèle SARL