Vers un référentiel du logement de qualité

Missionnés par la ministre du Logement Emmanuelle Wargon en février dernier, l’architecte-urbaniste François Leclercq et le directeur général d'Epamarne/Epafrance Laurent Girometti, ont présenté le 8 septembre 2021 leur référentiel du logement de qualité. Face au constat de la baisse de la surface moyenne des logements neufs, du couple séjour-cuisine et des chambres, ou encore de la tendance à la mono-orientation, ils proposent plusieurs critères de qualité d'usage : en premier, celui d’une "surface minimale par typologie de logements", mais aussi un seuil minimum de hauteur sous plafond, d’orientation ou encore d’espaces de rangement.
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Le 9 février 2021, la Ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon a annoncé la mise en place d’un référentiel de la qualité des logements, dont elle a confié le pilotage à l’architecte urbaniste François Leclercq, et au directeur général de l’Eparmane Laurent Girometti. A l’aune des enseignements des périodes de confinement, l’objectif était de « permettre de faire évoluer nos pratiques, d'inverser la tendance au logement toujours plus petit, tout en tenant compte des enjeux sociaux, économiques et environnementaux ».

Ce rapport a été présenté à la Ministre à l'occasion de la deuxième table-ronde de la démarche "Habiter la France de demain", le 8 septembre 2021. Il confirme avant tout la baisse de la qualité des logements depuis les années 1970-1980[1]. Néanmoins, le développement des « chartes de qualité » mises en place par les collectivités territoriales, à destination des acteurs de la construction, et notamment de la promotion, témoigne d’une volonté de contrôler la qualité.

Forts de ces constats, les auteurs ont proposé un « référentiel qualité », en expliquant les critères retenus visant à améliorer la qualité des logements, en premier sa taille :  "Un grand logement sera toujours plus qualitatif, plus transformable qu'un petit logement, peu importe son agencement. Il sera surtout nettement plus adapté à la vie quotidienne de ses habitants, particulièrement au regard de ses futures évolutions", défendent-ils. Le second critère, conséquence de "la nouvelle donne climatique", est la ventilation naturelle, duquel découlent plusieurs exigences de hauteur sous plafond, d’orientations multiples, et donc de systèmes de distribution permettant « une permanence d’usage sur le long terme ». Ce référentiel vise d’abord une amélioration de la qualité du logement collectif neuf. Il devrait en outre servir de base à la rédaction d’un futur décret sur le maintien du dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif Pinel à taux plein au-delà de 2022[2].

En quarante ans, la qualité des logements s’est dégradée 

Après un « progrès continu pendant le 20ème siècle » pour des raisons sanitaires notamment, la qualité du logement s’est dégradée depuis les années 1970-1980, quand la production réglementaire et législative sur les critères d’habitabilité s’est surtout concentrée sur des « améliorations techniques » (acoustique, énergie, et désormais environnementale au sens large).

Au cours de cette période, la production de logements en France a été marquée par une accélération de la métropolisation et une croissance de la démographie, avec pour conséquence « une recherche permanente d’optimisation des constructions ». Dans ce contexte, « la recherche de performance économique aboutit inexorablement à une réduction de certaines qualités fondamentales des logements », affectant en premier lieu les surfaces et systèmes de distribution des immeubles. D’autres défauts de qualité sont observés : disparition de certains espaces (surtout la cuisine et les rangements, et parfois l’entrée) ; absence de lumière, réduction de la hauteur sous-plafond, capacité moindre à ventiler, avec des appartements traversants de plus en plus rares, etc.

Plus récemment, à partir des années 2000, les auteurs constatent « une régression de la taille des logements en France », avec par exemple une surface réduite d’environ 10% pour les T3 (57m² en moyenne aujourd’hui contre 63m² en 1960).

Une dégradation « plus fragrante en France que pour ses voisins européens »

Le rapport fournit quelques données comparatives des normes d’habitabilité ou des usages en vigueur observables de six pays voisins (Allemagne, Belgique, Espagne, Italie, Suisse, Pays-Bas). Comme en France, la pratique y dépasse souvent les minima réglementaires, qui sont fixés à des niveaux plus élevés.

En particulier en Allemagne, où « l’augmentation de la surface des appartements dans la construction neuve est régulière et quasi constante au fil des décennies », avec des surfaces plus grandes pour les appartements les plus récents (73m² en moyenne).  A Bruxelles, pour tous les logements, des minimums de surfaces/pièces et hauteur sont fixés également. En Italie, à ces règles nationales, s’ajoutent aussi des règles fixées localement, par les villes, en particulier portant sur la luminosité (surface vitrée, orientation, etc.).

Un constat partagé par l’ensemble des acteurs de la construction, de la promotion et de l’aménagement 

Le présent rapport concorde avec d’autres documents, tels que l’étude de  l’IDHEAL , qui confirment également la perte de qualité du logement.
L’ensemble des acteurs interrogés[3] par F. Leclerc et L. Girometti pointent les défaillances actuelles de la production du logement : pression foncière, fiscalité lourde, logique de rentabilité, mais surtout existence de dispositifs fiscaux incitatifs, avec pour conséquence de moindres attentes des acquéreurs qui achètent pour louer : « la majorité des entretiens réalisés s’accorde à dire que la principale cause de diminution de la qualité des constructions neuves aujourd’hui est liée aux effets induits des dispositifs de défiscalisation type Pinel, qui incitent à considérer le logement comme un simple produit financier », précise le rapport.

Présentation du Référentiel Qualité du Logement

Après ces constats, et un travail d’analyse sur une cinquantaine de chartes de qualité (Ile-de-France principalement), dans lesquelles figurent plusieurs critères d’usage des logements, les auteurs formulent une série de préconisations pour un référentiel de la qualité d’usage.

Ils définissent six objectifs essentiels de confort d’usage[4] comme suit :

  1. La mutabilité pour adapter facilement l’espace intérieur aux besoins, en modifiant la distribution, l’agencement intérieur, etc. Pour cela, « la surface est un critère clé » : plus le logement est grand, plus la modularité est aisée.
  2. La luminosité, liée à la double orientation, la hauteur sous plafond, la surface vitrée, etc.
  3. La sensation d’espace, apportée par le volume, la surface et la hauteur sous plafond.
  4. La réponse pratique à des fonctions de bases (espaces de rangement, tri des déchets, etc.), là aussi liée à la surface et à l’agencement intérieur.
  5. Le rapport à l’espace extérieur, avec des balcons, loggias, jardins, éventuellement mutualisés (toit-terrasse, jardins partagés, etc.), ou dans certaines configurations via « les vues », etc.
  6. Le modèle économique, à questionner sur l’ensemble de la chaîne de valeur, de la maîtrise foncière à la gestion du logement.

Préconisations

Ce référentiel propose d’établir un critère « minimum Pinel », celui d’une « surface minimale par typologie de logement », et recommande six autres critères : des surfaces minimales par chambre et pour le couple séjour-cuisine, une hauteur sous plafond augmentée, un accès à un espace extérieur, un critère d’orientation, et un autre sur la modularité.

  1.  Imposer une surface minimale des logements

- Augmenter en priorité la surface du couple séjour-cuisine
Face au constat d’une tendance à la cuisine ouverte, avec parfois des séjours "autour de 20 m² avec une façade unique de moins de 4 m linéaires », les auteurs suggèrent d’augmenter en premier lieu la surface du séjour et de la cuisine. La surface minimale du couple séjour-cuisine pourrait être comprise entre 23m² (T1) et 31m² (T5), "conformément notamment aux minimums en vigueur en Suisse (25m2) et en Belgique (28m2)".

- Augmenter aussi la surface des chambres : 10m² minimum
Les chambres devraient évoluer de manière à ce que la plus petite d’entre elles puisse « accueillir différentes possibilités d’aménagement », permettant surtout « d’y intégrer un deuxième lit ».
Il faudrait également que les rangements, « souvent dévolus aux chambres et sous-évalués dans les programmes », soient pris en compte dans les calculs de surfaces (4% minimum de la surface du bien). Le référentiel prévoit une surface minimale de chambre de 10,5m² (contre 9m² aujourd’hui), avec au moins une chambre de 12m².

- Augmenter la surface globale du logement
La surface minimale de l’ensemble de l’appartement, compte-tenu des surfaces minimales précitées, est ainsi déterminée par typologie :  T1 : 28 m²; T2 : 45 m²; T3 : 62 m² ; T4 : 79 m² et T5 : 96 m²

  1.  Imposer une hauteur sous plafond de 2,70m minimum

Selon le rapport, la hauteur sous plafond mesurée à 2,50m doit « être remise en cause », compte-tenu de : l’évolution de la taille des individus, de l’amélioration de la ventilation et du rafraîchissement nocturne des pièces, et des possibilités d’aménagements en trois dimensionnements (lits superposés, rangements plus grands, etc.).

Les auteurs proposent une hauteur à « 2,70m minimum », correspondant au niveau de la plupart des pays voisins « dont les standards se situent entre 2,60 et 2,70m ». Cependant, un tel critère ne peut s’appliquer qu’à condition « de s’assurer de ne pas perdre en constructibilité du fait des hauteurs maximales fixées au PLU ». Des adaptations pourraient également être prises en compte, par exemple la hauteur de 2,70m "pourrait n'être appliquée qu'aux pièces [de vie], laissant la possibilité de faux plafonds techniques par ailleurs".

  1.  Imposer la double orientation

Constatant que la mono-orientation des logements est devenue « très fréquente », avec des épaisseurs d’immeuble pouvant aller jusqu’à 15m, le référentiel fixe la règle de la « double orientation », voire que « les trois pièces ou plus soient traversants ». Pour les deux pièces et studios, il conviendrait de réfléchir en amont aux systèmes favorisant la ventilation naturelle du logement.

Pour généraliser les prolongements extérieurs, il conviendrait de tenir compte « des contextes, orientations, mais aussi des nuisances extérieures des différents milieux urbains ». Et, de prendre en compte avant tout « leur qualité d’accueil, leur périmètre d’ameublement et leur relation avec les pièces intérieures », ajoutent les auteurs.

  1. Favoriser la mutabilité

La « réduction des façades », conséquence de la réduction des surfaces et de l’intégration de la cuisine au séjour, a affecté de « façon importante les possibilités de mutabilités ».  Pour les auteurs, la cuisine devrait en particulier « se décliner selon les volontés individuelles d’ouverture sur le séjour ou d’indépendance, notamment pour des typologies à partir du T3 ». Cela signifie qu’il faudrait privilégier des systèmes constructifs du type « poteau-poutre » (par rapport à des voiles intérieur en béton), qui permettent de transformer des pièces, des logements, au gré des besoins.

Quelle mise en œuvre possible pour le référentiel ?

Au-delà de la définition même d’un référentiel de qualité d’usage, les auteurs proposent différentes pistes pour sa mise en œuvre, via la combinaison de politiques nationales et locales.

Pour améliorer la qualité du logement, les auteurs estiment en particulier que le « levier national le plus solide » est le dispositif d’investissement locatif Pinel : « l’acquéreur en Pinel, concentrant son intérêt sur l’investissement financier, ne se montre en effet pas toujours très regardant sur la qualité d’usage. Le signal serait visible et fort, il aurait probablement un effet au-delà du seul dispositif fiscal », expliquent-ils. Conscients de la difficulté à vérifier l’application réelle du référentiel, les auteurs proposent d’inclure seulement « le critère de surface minimale par typologie de logement » pour maintenir le dispositif Pinel à taux plein (actuellement prolongé jusqu’en 2024 avec des taux réduits, et prévu pour s’éteindre d’ici fin 2024).

L’utilisation d’autres critères (orientation, mutabilité, etc.) est recommandée dans d’autres démarches, comme : la mise en place de chartes locales de qualité ; la création d’un réseau indépendant de la qualité d’usage du logement, (observatoire national des chartes locales), ou encore l’établissement d’un label sur la qualité d’usage.

>> Pour aller plus loin : Consulter le Rapport

                                               

[1] Un constat également partagé par l’Institut des Hautes Etudes pour l’Action dans l’Habitat (IDHEAL) dans une étude s’intéressant à la qualité des logements en Ile de France, publiée le 27 août 2021. Une synthèse est disponible sur le site de l’Ordre : Les logements en perte de qualité depuis vingt ans | Ordre des architectes.

[2] En 2023 et 2024, deux dispositifs devraient cohabiter, un Pinel à taux réduit et un à taux plein (en partie conditionné à des critères de qualité, en plus des critères liés à la future réglementation environnementale RE2020).

[3] Pour mieux comprendre la dégradation de la qualité du logement, une soixantaine d’entretiens ont été mené auprès de différents acteurs de la construction (architectes, économistes, etc.), de la promotion immobilière (promoteurs, bailleurs, etc.) et de l’aménagement.

[4] Ces objectifs peuvent varier selon les « caractéristiques locales » (climatiques, environnementales, etc.), de manière à ne pas traduire uniformément le confort, précisent les auteurs.

Publié le 13.09.2021 - Modifié le 14.09.2021
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(Annexe au Rapport de la mission sur la qualité du logement)
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