Un client particulier a recours à un prêt : quelles précautions prendre ?

Lorsque le contrat est conclu avec un particulier et que ce dernier a recours à un ou plusieurs prêts pour financer son opération, le contrat d’architecte est obligatoirement conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement.

Seul le particulier, consommateur, en relation avec un prêteur, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle peut avoir recours à ce dispositif. Les SCI sont donc exclues, sauf les SCI familiales à vocation patrimoniale.

Ce dispositif s’applique pour toutes les dépenses de construction, de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Les honoraires de l’architecte font partie des dépenses de construction à prendre en compte.

Depuis le 1^er juillet 2016, le contrat d’architecte est soumis à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier, quel que soit son montant, lorsqu’il a pour objet de financer :

• des opérations liées à des travaux de construction neuve (par exemple l’hypothèse de la construction d’une maison individuelle) ;
• des travaux sur existants (réparation, amélioration ou entretien) réalisés à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier et financés par une même opération de crédit (par exemple l’hypothèse où le maître d’ouvrage achète un bien à rénover) ;
• des travaux sur existants (réparation, amélioration ou entretien) d’un bien appartenant déjà au maître d’ouvrage, lorsque le contrat de crédit est garanti par une hypothèque (ou toute autre sûreté). (A défaut, le type de prêt relève alors du crédit à la consommation et le contrat d’architecte n’est donc pas soumis à la condition suspensive).

Effets de la condition suspensive

Si le particulier n’obtient pas le ou les prêts nécessaires au financement de son opération, toute somme qui aura été versée d'avance par le maître d’ouvrage à l’architecte, est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Si le maître d'ouvrage envisage de financer son projet de construction par l'obtention d'un prêt, l'architecte veillera donc :

• à s'informer des conditions du prêt (renseignements sur les ressources du ménage ; demande d'une copie de la ou des offres préalables que ces établissements de crédit auront obligatoirement envoyées au demandeur du prêt).
  La remise d’une copie de l’offre de prêt peut être prévue par clause dans le contrat.

• à faire signer au maître d’ouvrage l’annexe spécifique disponible sur le site de l’Ordre (à joindre au contrat signé)

Conseils 

Il n’est pas possible de renoncer à l’application de cette clause prévue aux articles L313-1 et suivants du code de la consommation.

En revanche, il est possible de prévoir, dans le contrat, une durée de validité de la condition suspensive qui ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature du contrat. L'avantage d'une telle clause est d'obliger le particulier à contacter rapidement les organismes bancaires pour obtenir le prêt.

Afin de ne pas travailler gratuitement, il est vivement conseillé aux architectes de ne pas commencer à travailler avant le délai accordé au maître d’ouvrage pour obtenir son accord de prêt et de bien l’expliquer au client.

Sources juridiques/références
- Loi SCRIVENER du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier codifiée aux articles L311-1 et L. 313-1 et suivants du code de la consommation.
- Cour de cassation, 9 novembre 1993 (n° 92-86598)
- Cour de cassation, 1ère civ, 3 janvier 1996 (n° 93-19128)
- Cour de cassation, 1ère civ, 28 mars 2007 (n° 06-11280)