Mon client a recours à un prêt, quelles sont les précautions à prendre ?

Lorsque le contrat est conclu avec un particulier et que ce dernier a recours à un ou plusieurs prêts pour financer son opération, le contrat d’architecte est obligatoirement conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement.

 

Ce dispositif s’applique pour toutes les dépenses de construction, de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Les honoraires de l’architecte font partie des dépenses de construction à prendre en compte.

 

Depuis le 1er juillet 2016, le contrat d’architecte est soumis à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier, quel que soit son montant, lorsqu’il a pour objet de financer :

- des opérations liées à des travaux de construction neuve : c’est notamment l’hypothèse de la construction d’une maison individuelle

- des travaux sur existants (réparation, amélioration ou entretien) réalisés à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier et financés par une même opération de crédit : c’est par exemple l’hypothèse où le maître d’ouvrage achète un bien à rénover.

- des travaux sur existants (réparation, amélioration ou entretien) d’un bien appartenant déjà au maître d’ouvrage, lorsque le contrat de crédit est garanti par une hypothèque (ou toute autre sûreté). (A défaut, le type de prêt relève alors du crédit à la consommation et le contrat d’architecte n’est donc pas soumis à la condition suspensive).

 

NB : Auparavant, il convenait de distinguer deux solutions :

1) Le contrat d’architecte était soumis à la condition suspensive de l’obtention du prêt, quel que soit son montant, lorsqu’il avait pour objet de financer :
- des opérations liées à des travaux de construction : c’est notamment l’hypothèse de la construction d’une maison individuelle ou
- des travaux sur existant (réparation, amélioration ou entretien) réalisés à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier et financés par une même opération de crédit : c’est par exemple l’hypothèse où le maître d’ouvrage achète un bien à rénover
2) Le contrat d’architecte était soumis à la condition suspensive de l’obtention du prêt, lorsqu’il avait pour objet de financer des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble appartenant déjà au maître d’ouvrage et que son montant excédait 75 000 €.

 

Effets de la condition suspensive

 

Si le particulier n’obtient pas le ou les prêts nécessaires au financement de son opération, toute somme qui aura été versée d'avance par le maître d’ouvrage à l’architecte, est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Si le maître d'ouvrage envisage de financer son projet de construction par l'obtention d'un prêt, l'architecte doit :
- s'informer des conditions du prêt (renseignements sur les ressources du ménage ; demande d'une copie de la ou des offres préalables que ces établissements de crédit auront obligatoirement envoyées au demandeur du prêt. La remise d’une copie de l’offre de prêt peut être prévue par clause dans le contrat.
- faire signer au maître d’ouvrage l’Annexe spécifique (à joindre au contrat signé)

NB : il n’est pas possible de renoncer à l’application de cette clause. En revanche, il est possible de prévoir, dans le contrat, une durée de validité de la condition suspensive qui ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature du contrat. L'avantage d'une telle clause est d'obliger le particulier à contacter rapidement les organismes bancaires pour obtenir le prêt.

Conseil : Afin de ne pas travailler gratuitement, il est vivement conseillé aux architectes de ne pas commencer à travailler avant le délai accordé au maître d’ouvrage pour obtenir son accord de prêt et de bien l’expliquer au client.

Sources juridiques/références
- Loi SCRIVENER du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier codifiée aux articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation.
- Cour de cassation, 9 novembre 1993 (n° 92-86598)
- Cour de cassation, 1ère civ, 3 janvier 1996 (n° 93-19128)
- Cour de cassation, 1ère civ, 28 mars 2007 (n° 06-11280)

 

Mise à jour Novembre 2016