Transition écologique

Revitalisation en centre-bourg et centre-ville : les conseils du Cerema pour des opérations de revitalisation durables

Le Cerema a publié une note sur le thème de la revitalisation des centres-bourgs et centres-villes, issue d’un travail partenarial mené en janvier 2020. Ce document présente des éléments concrets essentiels à prendre en compte pour réussir une opération de revitalisation durable, à partir des retours d’expérience des participants.
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Comment réussir une opération de revitalisation durable ?

En invitant plusieurs acteurs de l’aménagement, de l’urbanisme et du développement économique à travailler sur la question de la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs, le Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement) a pu mener une réflexion pour faciliter la mise en œuvre d’opérations de revitalisation durables. 

Rendue possible par la capitalisation des expériences des participants, cette note publiée en juillet 2020 dégage des pistes de réflexion pour aider les acteurs à mieux appréhender les stratégies et outils à mettre en œuvre dans le cadre de projets de revitalisation.

En partageant les réflexions, les connaissances et les expériences, pour concevoir un projet de revitalisation durable, cette note présente une série de recommandations articulée autour de trois volets complémentaires : les conditions de réussite de la (re)dynamisation des centres, les points de vigilance aux différentes étapes des projets, ainsi que deux dispositifs innovants de nature à faciliter les interventions en centre-ville.

 

Les contextes territoriaux favorables à la redynamisation des activités en centre-ville (p.4)

  1. « Dimension politique » : définir une vision stratégique globale et un projet politique transversal, à l’échelle de l’intercommunalité, en prenant en compte les complémentarités et les équilibres entre les différentes polarités (centres-villes, centres-bourgs, pôles d’activité en périphérie) ;
  2. « Dimension économique » : identifier, sur la base d’un « diagnostic stratégique », les opportunités de revitalisation commerciale et économique en centre-ville, en particulier pour repérer et maîtriser le foncier ;
  3. « Dimension marketing » : agir sur les contraintes structurelles (formes urbaines, prix des loyers, plans de stationnement et circulation, etc.) et réinventer les services (horaires, nouveaux produits, nouvelles activités, etc.) pour adapter le centre-ville aux usages et modes de vie des consommateurs, ainsi que les conditions d’exploitation des professionnels. Plusieurs leviers sont identifiés pour renforcer l’attractivité des centres, notamment sur le plan de l’accessibilité (liaisons douces, zones piétonnes, accessibilité PMR, etc.) et de la valorisation du centre (valorisation du patrimoine bâti historique et industriel, naturel et paysager, les espaces publics, etc.). Sans oublier le renouvellement de l’offre commerciale, avec la diversification et l’hybridation des activités (boutiques éphémères, produits issus de producteurs et artisans locaux, pluriactivités etc.).

 

Les conditions favorables à la réussite d’une redynamisation durable d’un centre-ville (p.7)

Les conditions favorables à la réussite d’une redynamisation durable d’un centre-ville ou centre-bourg s’articulent autour des trois dimensions précitées, qui reposent sur :    

  • La stratégie de territoire, à co-construire avec les acteurs privés pour garantir notamment la faisabilité de l’opération et mobiliser à raison les différents outils de l’aménagement (droit de préemption, etc.) ;
  • La maîtrise foncière pour décliner la stratégie de redynamisation, en identifiant notamment sur quels secteurs intervenir en priorité (friches, bâti ancien, etc.), avec quels acteurs (collectivités, EPF, aménageur, etc.), selon quelles modalités (intervention publique/privée, droit de préemption, OFS, etc.) et quel calendrier (enjeu de phasage, durée du portage, etc.), etc.
  • L’intégration dans la programmation des enjeux commerciaux :  au même titre que la programmation et le plan de marchandisage doivent être pensés en amont, la réversibilité/mutabilité des activités, et l’évolutivité des locaux, sont à prévoir pour anticiper l’évolution des besoins et usages, tant en matière de conception des locaux (mutualisation, modularité, polyvalence, etc.), d’adéquation de l’offre et des besoins que d’attractivité pour les investisseurs (pluriactivité, concepts innovants et hybrides, etc.).

 

Les points de vigilance dans les différentes phases de l’opération (p.10)

Après la présentation des conditions de réussite d’une opération de revitalisation durable, la note détaille, pour chacune des trois conditions précitées, quelques « points de vigilance » dans les différentes phases du projet : définition de la stratégie, action foncière et  

  • Dans la phase de définition de la stratégie, le Cerema souligne notamment l’importance d’associer en amont tous les acteurs de l’opération et de faire appel à l’expertise extérieure pour structurer le projet, tout en prévoyant un « processus évolutif » pour penser la mutation des activités et du centre-ville.
  • En ce qui concerne l’action sur le foncier, la note insiste sur les limites de la mobilisation d’outils fiscaux incitatifs, entraînant potentiellement des effets indésirables (ex. : frais de recouvrement élevés induits par la taxe sur les locaux vacants), et sur leur articulation avec les outils réglementaires et opérationnels, au travers de l’élaboration d’une stratégie foncière.
  • Enfin, pour la programmation, les enjeux de temporalités du projet (retards de travaux, préjudices sur l’activité, etc.), de définition des rôles (portage de la collectivité, intervention des acteurs privés), de programmation détaillée (identification des produits/cibles, adaptation des locaux et de leur prix), sont mis en exergue, ainsi que l’intervention en centre-historique à anticiper avec l’architecte des bâtiments de France.

 

Deux dispositifs innovants facilitant les opérations de renouvellement urbain en centre-ville (p.11-13)  

Les organismes de foncier solidaire

Les organismes de foncier solidaire ont « pour objet, pour tout ou partie de leur activité, d'acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs » (article L.329-1 du code de l’urbanisme).  Ce dispositif repose sur une dissociation du foncier, propriété de l’OFS, et du bâti, propriété du ménage, permettant ainsi un allègement du coût du foncier dans le coût total d’achat d’un bien immobilier.

Les montages en OFS/BRS demeurent encore au stade de l’expérimentation, en comptant environ une trentaine d’OFS agréés en 2020 et autant à l’état de projet, intervenant quasi-exclusivement dans le domaine du logement en accession sociale.

Cependant, l’élargissement des champs d’intervention des OFS semble possible avec la création d’un bail réel habitat (BRH) et d’un bail réel activité (BRA) dédié en notamment aux commerces, au regard des prochaines évolutions du dispositif – issues des propositions du député Lagleize dans le cadre de sa mission sur la maîtrise du coût du foncier et des demandes de territoires très tendus.

Le développement de ce type de montages fonciers, basé sur le démembrement de propriété, pourrait ainsi faciliter les opérations de renouvellement urbain en centre-ville, au bénéfice de l’activité.

 

Les opérations de revitalisation de territoire

L’opération de revitalisation de territoire (ORT) vise une requalification d’ensemble du centre-ville, en facilitant la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain, dans l’objectif de créer un cadre de vie attractif propice à un développement pérenne du territoire (créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018). L’ORT apparait ainsi comme un « outil puissant » à disposition des collectivités locales pour redynamiser leur centre-ville, et leur territoire.

Dans cette note, le Cerema rappelle que l’ORT nécessite au préalable la définition d’un projet de territoire partagé (élus, Etat, partenaire), établi à l’échelle intercommunale et en concertation avec les différents publics (commerçants, associations, clients – familles, séniors, PMR, etc.) pour intégrer leurs attentes et pratiques.

Au niveau opérationnel, la convention d’ORT confère de nouveaux droits juridiques et fiscaux, notamment pour renforcer l’attractivité commerciale en centre-ville, favoriser la réhabilitation de l’habitat, mieux maîtriser le foncier et faciliter les projets à travers des dispositifs expérimentaux.

A ce stade, plus de 430 ORT ont été signées, en partie dans le cadre du dispositif Action Cœur de Ville (ACV), qui concerne 222 villes moyennes ; lequel a vocation à être déployé auprès de 1000 petites villes dans le cadre du futur programme « Petites villes de demain ».

Si ces deux outils (OFS et ORT) sont de nature à faciliter les interventions en centre-ville, le Cerema soulève néanmoins la problématique de leur (co)financements, « qui reste assez floue pour ne pas dire insuffisante », en particulier pour pouvoir acquérir du foncier ou entreprendre les réhabilitations restantes, leviers essentiels de la revitalisation des centres.

 

Réflexion sur l’impact de la crise du Covid-19 (p.14)

Enfin, le Cerema indique travailler sur l’impact de la crise du Covid-19 et notamment de la période de confinement sur le secteur du commerce de détail. Cette note présente les premières projections en matière d’accroissement de la vacance commerciale dans les villes petites et moyennes et les territoires touristiques, dont les centres sont plus durement touchés par la chute de fréquentation (> 50%). 

Des pistes de réflexion sont esquissées pour lutter contre la crise du commerce et des territoires (villes moyennes et petites villes). Au-delà du fort soutien public attendu, le Cerema liste les autres leviers essentiels à mobiliser pour revitaliser durablement les centres : intégrer enjeux de la transition écologique (sobriété foncière), déployer de nouveaux outils (décliner les OFS), etc. 

Une série de ressources complémentaires pour approfondir la question est également disponible (p.16).

 

Pour aller plus loin :

>> Découvrir la note du Cerema sur la Revitalisation en centre-bourg et centre-ville

Ressource -
Publiée le 28.07.2020 - Modifié le 28.07.2020
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(Source : archicontemporaine.org / © Ludmilla Cerveny)
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