Projet de loi Elan : pour un véritable Grenelle du logement

Une tribune de Denis Dessus, Président de l’Ordre des architectes, à propos du projet de loi « Evolution du Logement et Aménagement Numérique ». Retrouvez également les nouvelles contributions du Conseil national de l'Ordre aux ateliers 2 et 3 de la Conférence de consensus.
Le 09 janvier 2018
52 logements sur la ZAC Seine Rive Gauche à Paris

Tribune de Denis DESSUS, Président de l’Ordre des architectes :


Le projet de loi « Evolution du Logement et Aménagement Numérique » et le plan de rénovation énergétique ont pour finalité de résorber le nombre de 4 millions de personnes mal logées et de lutter contre la précarité énergétique.

La timide reprise économique actuelle est étroitement liée à la reprise de la construction de logements et donc de l’activité du BTP. La demande insatisfaite de logements est socialement dramatique tout en constituant un réservoir considérable d’activité et donc un potentiel de croissance et de création d’emplois.

La question du logement est complexe car liée à des facteurs macro-économiques, des considérations patrimoniales, à des systèmes de financement ainsi qu’à un cadre législatif et réglementaire dont chaque modification peut avoir des effets pervers et entraîner un ralentissement de la production. Il est donc souhaitable de ne pas légiférer dans l’urgence mais de bien peser les conséquences des évolutions proposées et de veiller à la pérennité, à la lisibilité et à la stabilité des mécanismes financiers et fiscaux mis en place. 

Les architectes sont 30 000, présents sur tout le territoire. Ils conçoivent et prescrivent 60 milliards de travaux par an. Militants d’une action forte sur le sujet, ils prônent un véritable Grenelle du Logement.


LES PROPOSITIONS DE L’ORDRE DES ARCHITECTES

Dans le cadre de la conférence de consensus, l’Ordre des architectes présente ses contributions à chaque atelier thématique et propose plusieurs mesures :

1 – Créer un permis de construire déclaratif quand l’architecte est l’auteur du projet en dessous du seuil de 150 m2. Cela favoriserait une politique de la demande dans les zones détendues et les centres des villes moyennes en réduisant les délais d’instruction. Le pétitionnaire peut ainsi obtenir un permis de construire dans des délais plus courts, l’autorisation étant acquise après constat de la complétude administrative du dossier, sans nécessiter d’instruction. L’affichage du récépissé de dépôt fait courir le délai de recours des tiers.

Mesure de simplification pour l’administration (l’instruction des demandes serait remplacée par le constat de la complétude du dossier), le permis de construire déclaratif le serait aussi pour les pétitionnaires : leurs démarches administratives seraient allégées et ils disposeraient d’un permis de construire exécutoire et définitif dans un délai plus court (3 mois et 15 jours)

Comme pour toute autorisation d’urbanisme, le maire conserverait son droit de retrait s’il estime l’autorisation illégale. Il faudrait toutefois aligner le délai imparti au maire pour exercer son retrait avec le délai de 2 mois du recours des tiers.

2 – Accélérer la dématérialisation de l’instruction des permis de construire sur l’ensemble du territoire. Il n’est pas compréhensible de limiter aux grandes communes et repousser à 2022 le permis dématérialisé comme indiqué dans le projet de loi. La dématérialisation des marchés étant obligatoire dès 2018, les communes devront nécessairement être équipées pour ouvrir et lire des fichiers numériques !

3 – Systématiser le recours à l’expertise de compétences pluridisciplinaires dont celles d’un architecte lors de la réalisation des documents d’urbanisme : La transformation urbaine nécessite une réflexion étendue et complexe, prospective et écologique.

4 – Mettre en œuvre une autre stratégie du logement social locatif ; Au lieu de s’attaquer frontalement aux offices d’HLM qui jouent un vrai rôle de proximité que leur regroupement rendrait difficile et onéreux, le gouvernement devrait mettre en place les mécanismes de financement et d’équilibre pour le développement d’une offre de logements très sociaux. Cela devrait être accompagné par la libération de foncier public, à titre gratuit ou par le biais d’une convention d’occupation du domaine public de longue durée, auprès des organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L.411-2 du CCH des terrains appartenant à l’Etat ou aux collectivités territoriales avec pour contrepartie l’obligation pour l’organisme attributaire de réaliser des logements très sociaux destinés à des ménages en grande difficulté

Les logements d’urgence et de transit ne sont que des solutions temporaires qui ne permettent pas d’assurer un logement décent aux ménages en grande difficulté. La mise à disposition à titre gratuit ou par le bais d’une convention d’occupation du domaine (assortie d’un montant de loyer faible) de terrains appartenant à l’Etat ou aux collectivités locales permettrait aux organismes HLM de construire des logements très sociaux en ayant une maîtrise des coûts de construction plus importante.

En développant l’offre de logements, cette mesure permettrait de mettre œuvre de manière concrète la politique du logement d’abord.

Les terrains ainsi mis à disposition appartiendraient toujours à l’Etat ou aux collectivités qui pourraient, au terme de la durée de convention, les récupérer et être ainsi propriétaires de l’immeuble construit par l’office attributaire.

5 - conforter des acteurs de terrain parfois fragilisés :

5.1 Pérenniser les CAUE avec des moyens consolidés pour leur permettre de continuer à exercer leurs missions de service public au bénéfice des citoyens et des collectivités. Constitués sous la forme associative, la loi sur l’architecture prévoit leur présence dans chaque département. Les missions d’intérêt public du CAUE sont financées principalement par la taxe d’aménagement décidée par délibération du Conseil départemental. Aujourd’hui l’existence de certains CAUE est en péril en raison d’un détournement de la taxe ou, dans certains départements, d’une nouvelle organisation des services auprès des collectivités (GIP, GIE, SPL etc.) suite au retrait des services de l’Etat.

5.2 Pérenniser les missions de valorisation et de protection du patrimoine ancien et contemporain, urbain et paysager, remplies par les Architectes des Bâtiments de France. Le projet de loi commence à remettre en cause leur mission au lieu de développer une stratégie de valorisation patrimoniale.

6–Rénover et accroître l’offre du parc privé

Le logement privé dégradé accueille la majeure partie de la population pauvre. Il faut donc élargir l’offre, rénover ce parc par des mécanismes incitatifs, lutter contre la précarité énergétique.

Les  opérations programmées d’amélioration de l’habitat sont d’excellents outils à généraliser. Elles pourraient avoir des contours élargis pour intégrer la rénovation des centres villes avec des mécanismes comparables pour la rénovation des commerces de proximité mais les solutions ne sont jamais généralisables, chaque ville, chaque territoire a ses spécificités.

Il n’existe pas à ce jour, de cadre juridique encadrant les projets de revitalisation des centres-bourgs qui ne peuvent se faire qu’au cas par cas ; il est nécessaire de donner des outils de financement et de remembrement foncier aux élus. Le Gouvernement a lancé en 2014 un programme expérimental pour la revitalisation des centres-bourgs qu’il faut analyser et généraliser s’il s’avère pertinent. Cette volonté de revitalisation est reprise dans le projet de loi et le gouvernement a mis en place des outils comme le portail »cœur de ville ».

7 - Instituer un diagnostic global préalable à tous travaux sur le parc existant.

Ce diagnostic permettrait de proposer des solutions de rénovation performantes à même de garantir à l’usager un meilleur confort, d’augmenter la valeur patrimoniale de son bien et de le prémunir contre les pathologies éventuelles liées à une rénovation mal pensée. Sous la forme d’un « forfait étude/rénovation », le diagnostic global, premier volet du passeport énergétique, pourrait être financé par les Plateformes territoriales de la rénovation énergétique et entrer dans le champ du CITE et de la future « Prime Energie » dès qu’elle sera mise en œuvre. 

9 – Rendre les financements lisibles et figés dans la durée.

Il faut rendre attractif l’investissement dans l’immobilier locatif et non le dissuader par l’IFI. Les français ont du capital thésaurisé et il existe une demande immobilière insatisfaite : La construction et la rénovation sont des poumons économiques, alimentent le tissu artisanal et entrepreneurial et l’emploi partout sur le territoire.

10 - Donner un cadre qualitatif à l’achat de logements sociaux en VEFA :

Les objectifs de production entraînent les organismes de logement social à recourir de façon systématique à la VEFA. Le déplafonnement en 2009, de la proportion de logements d’une opération vendus sur ce modèle a permis d’aider les promoteurs privés en difficulté et de lisser les effets de la crise économique. Mais les effets pervers constatés sont redoutables, car cet achat public se fait le plus souvent en s’affranchissant des principes du droit public. Au final avec les structures de vente en VEFA, Les logements sont chers car ils intègrent la marge du promoteur,  et l’urbanisme et l’habitat produits sont de qualité standardisée, souvent médiocre. Il serait donc temps de re-contingenter la proportion de VEFA.

Il faut donc instaurer des process de contrôle qualité de la production de logements en VEFA, en recourant au concours d’architecture pour des opérations de taille ou d’enjeu significatif. Les élus locaux doivent faire partie des jurys et commissions et être ainsi responsabilisés sur l’urbanisme, l’habitat et le cadre de vie de leurs communes.

11 –Fixer des objectifs ambitieux aux OIN multi sites et « GOU » du projet de loi

Les OIN et « GOU » doivent permettre de construire plus en optimisant le foncier utile et de construire mieux avec des objectifs qualitatifs architecturaux, environnementaux, écologiques et sociologiques ambitieux.

Ils doivent permettre également de réduire les freins à la réalisation en facilitant la délivrance des autorisations administratives, et de participer à une croissance urbaine maîtrisée, multifonctionnelle et évolutive, correspondant aux besoins des habitants, en respectant les équilibres sociologiques, économiques et environnementaux.

Il ne s’agit pas de se libérer de toute contrainte, mais bien de mettre en place les procédures exemplaires qui vont permettre de dessiner et de construire la ville de demain dans toute sa complexité.

12- Maintenir les règles actuelles de la commande publique pour les bailleurs sociaux

La qualité architecturale des bâtiments et la satisfaction des usagers sont directement liées au professionnalisme du maître d’ouvrage, au choix de l’architecte et de son équipe. Les bailleurs sociaux ont  un rôle essentiel dans la production d’un habitat de qualité. Ils se doivent d’être des maîtres d’ouvrage exemplaires et ainsi systématiser le recours au concours d’architecture qui permet de concerter, de débattre et d’obtenir une grande pertinence des choix architecturaux et techniques.

L’architecture dans les villes et sur tout le territoire revêt en matière de logement, un enjeu patrimonial, environnemental mais aussi social. Les bailleurs sociaux y répondant en conservant l’exigence culturelle et démocratique auquel répond le concours d’architecture.

 

>> Retrouvez ci-contre les contributions du Conseil national de l'Ordre aux ateliers 1, 2 et 3  de la conférence de consensus sur le projet de Loi ELAN

Publié le 09.01.2018
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Dans le cadre de la rénovation énergétique il est possible pour en réduire le coût de déterminer des principes généraux qui pourront être appliqués par régions climatiques. Mais il faut qu'elles soient encadrées pour éviter que l'on voit se multiplier les capteurs de subventions comme pour les panneaux solairs.

Il faut donc que les aides accordées par l'état aux projets de rénovation énergétique des coopropriétées soient conditionnées à une mission complète confiée à un architecte DPLG. 

Car c'est le seul qui offre un maillage sur l'ensemble du territoire et une déontologie qui apportent des garanties sur un résultat associé à une approche globale.

 

(© Studio Bellecour, architectes - Nicolas Borel, photographe) (Source : Archicontemporaine.org)
52 logements sur la ZAC Seine Rive Gauche à Paris
Documents
Contribution CNOA - Ateliers 2 et 3 : Accélération de la construction + Evolutions du secteur social
Contribution CNOA - Atelier 1 : rôle et place des Collectivités territoriales dans la politique du logement