Nouveau Contrat d’architecte pour le permis d’aménager d’un lotissement

Le nouvel article L. 441-4 du code de l’urbanisme (créé par l’article 81 de la loi 81 de la loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l’architecture et au patrimoine, loi LCAP) prévoit que toute demande de permis d’aménager concernant un lotissement de surface de terrain à aménager supérieur à un seuil fixé par décret, ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre les travaux a fait appel aux compétences d’un architecte pour établir le projet architectural, paysager et environnemental (PAPE).

Le décret n° 2017-252 du 27 février 2017, (publié au Journal Officiel du 28 février 2017), pris pour l’application de cet article prévoit ainsi l’obligation de recourir à un architecte pour établir le projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement dont la surface de terrain à aménager est supérieure à 2 500 mètres carrés. 

Ce seuil est applicable aux demandes de permis d’aménager déposées depuis le 1er mai 2017. 

Ce modèle de contrat précise nos nouvelles obligations issues de la loi LCAP et les encadre dans une prestation globale et cohérente. Son objectif est d’énoncer clairement les prestations minimales attendues de l’architecte dans la définition du PAPE, ainsi que les obligations du maître d’ouvrage dans la mise en œuvre du contrat.

Les principes qui ont présidés à l’élaboration du modèle

. Ce modèle de contrat n’est pas un contrat de maîtrise d’œuvre

Cette question essentielle a été débattue en amont entre le Conseil national de l’Ordre des architectes (CNOA) et le Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs (SNAL). Le SNAL et les architectes qui pratiquent ce type de mission depuis de nombreuses années, constatent que la demande du maître d’ouvrage dans sa grande majorité correspond à des études urbaines, et non à de la maîtrise d’œuvre. Cette concordance de vue a permis à nos deux institutions de défendre une position commune auprès du ministère : pas de seuil, ou un seuil minimum de 2.000m2 de terrain d’assiette. En validant un seuil de 2.500 m² par décret, le ministère a suivi nos positions communes.

Ce constat a bien entendu des conséquences : toute prestation qui pourrait être requalifiée en maîtrise d’œuvre, nécessite impérativement la signature d’un contrat de type « infrastructure », parallèle ou ultérieur au présent contrat.

Dans la mesure où, l’établissement d’un permis d’aménager nécessite la production d’un plan de composition, aisément assimilable à un avant-projet de type « MOP Infra », il est essentiel de ne laisser aucun doute dans le contenu de la prestation de l’architecte en charge du permis d’aménager. Toute allusion à la notion de réception d’ouvrage, ou réception des supports, est bien entendu à proscrire de ce type de mission, sauf à établir un contrat de maîtrise d’œuvre complémentaire au présent.

La prestation de l’architecte, permettra d’obtenir les autorisations d’aménager, et permettra d’établir les relations contractuelles entre l’aménageur, l’acquéreur de lot et la commune, ou la communauté de commune.

. Le postulat de ce modèle : chaque intervenant dispose de son propre contrat.

L’architecte peut éventuellement être missionné pour coordonner les intervenants : il s’agit d’une mission complémentaire qui nécessite une expérience adéquate.

La liste des missions complémentaires est indicative, et pourra être complétée selon l’expérience des confrères.

Droits et obligations des parties

L’aménageur confie des missions indépendantes à chaque intervenant, et fournit à l’architecte le programme de l’opération.

L’aménageur programme et quantifie les réunions de coordination avec les intervenants : le nombre de réunions est représentatif de la complexité du dossier.

L’aménageur valide les documents produit par l’architecte au fur et à mesure de l’avancement du dossier.

Définition des missions : étendue de l’intervention de l’architecte

L’établissement du projet architectural, paysager et environnemental, intervient en 3e partie de l’ordre des missions, et notamment à l’issue de l’analyse de l’état initial du site, et de la validation d’un avant-projet d’aménagement. Il est ainsi clairement exposé qu’aucune esquisse d’aménagement ne peut avoir lieu sans effectuer préalablement une analyse du contexte urbain, paysager et environnemental.

L’établissement d’un projet de règlement du lotissement, intervient à l’issue du PAPE : cette mission est essentielle à l’élaboration du permis d’aménager. L’architecte rédige un projet de règlement, par définition plus restrictif que le PLU, qui traduit en langage règlementaire les dispositions du PAPE. Ce document qui s’impose contractuellement aux co-lotis pendant une durée minimale de 10 ans, doit être réalisé par l’architecte, car il met en œuvre le projet architectural, paysager et environnemental. Toute disposition réglementaire qui remettrait en question le règlement du PLU, nécessitera une mise à jour du document d’urbanisme : il s’agit d’une mission complémentaire, qui doit être réalisée par un architecte-urbaniste, ou un urbaniste qualifié.

En 5e position, l’architecte établit le dossier de demande de permis d’aménager, et assiste l’aménageur pour la constitution du dossier administratif. L’aménageur fournit toutes les pièces administratives qui relèvent de sa compétence.

Etablissement des documents nécessaires à la commercialisation par l’aménageur des lots ou des macro-lots

Cette prestation est essentielle, car elle va sceller dans les futures promesses de vente les prescriptions architecturales et environnementales du permis d’aménager. Toute disposition qui laisserait un libre choix aux pétitionnaires de suivre les prescriptions, ne permettrait pas d’assurer une bonne maîtrise du projet.

Les documents fournis à cet article, permettront de renseigner la notice de présentation du projet : pièce PA2 du dossier.

Cahier des prescriptions à respecter par les acquéreurs pour les opérations comportant des constructions accolées

Cette prestation est spécifique au cas de figure des constructions accolées, lorsqu’elles ne font pas l’objet d’un permis de construire d’habitat groupé. Ce type de configuration, composée de terrain à bâtir de petite taille en construction quasiment continue, est de plus en plus fréquent en secteur péri-urbain, confronté à la nécessité de la valorisation du foncier à bâtir.

Dans cette configuration, l’architecte doit définir les gabarits généraux des constructions futures, en fixant le calage altimétrique des rives de toitures, et des faîtages éventuellement. Il pourra selon la configuration préciser les matériaux, les percements de façades, et l’usage obligatoire d’éléments de modénatures éventuels, et autres pergolas, etc.

Ces documents seront versés à toute promesse de vente, afin d’informer les acquéreurs de lots.

Mission de coordination des demandes de permis de construire faites par les acquéreurs de parcelles

Cette mission est une absolue nécessité lorsque la commune ou la communauté de commune, va être confrontée à un afflux de demande de permis de construire, au regard du rythme habituel d’instruction des services.

Il devient alors nécessaire de produire préalablement à chaque demande de permis de construire, un visa de conformité des dossiers, au regard des prescriptions architecturales et environnementales du permis d’aménager. La mission de coordination pourra selon le cas de figure, et selon la demande spécifique de la commune, se limiter strictement à la conformité du dossier au règlement du permis d’aménager, ou alors s’étendre à une pré-instruction du PC, sur la base d’une check-list de contrôle établie conjointement avec la commune.

La mission est alors clairement précisée par l’aménageur dans chaque promesse de vente, pour chacun des lots, et le nom de l’architecte en charge du « visa » clairement indiqué avec le montant de ses honoraires. Ces dispositions permettent ainsi de répondre à l’obligation déontologique des architectes, qui se trouvent clairement missionné par l’acquéreur de lot dès la promesse de vente. L’existence de cette obligation contractuelle, et la réalité de la mission est rappelée par le notaire au moment de la signature de l’acte.

Nous conseillons à l’architecte de rédiger le mode opératoire entre le pétitionnaire et le coordonnateur qui sera joint à l’acte d’achat des terrains, pour une meilleure efficacité de cette prestation.

Missions complémentaires

Cette liste sera mise à jour au fur-et-à-mesure des suggestions qui nous seront faites.

Le principe consiste à renvoyer dans cette liste, toutes les missions qui n’entrent pas explicitement dans le PAPE, et qui constituent une prestation de spécialiste. De même, toute prestation qui pourrait être assimilée à de la maîtrise d’œuvre doit faire l’objet d’un contrat séparé, pour ne pas créer de confusion sur la nature même du contrat.

Versions du contrat & mise à jour

La concertation avec les confrères qui souhaitent apporter leurs visions du sujet et leurs compétences, reste ouverte. Nous invitons toutes celles et ceux qui souhaitent nous transmettre des précisions ou des revendications, à nous les faire connaître dans les meilleurs délais… les éventuelles précisions qui seraient apportées à cette occasion, feront l’objet d’une mise à jour du contrat.