Modifications dans le champ des autorisations d’urbanismes

Ces modifications portent sur les dispenses de formalité, sur le régime applicable aux lotissements, en créant notamment une nouvelle définition simplifiée, sur certains délais d’instruction (instruction en secteur sauvegardé, avis de l’ABF), sur l’aménagement intérieur des ERP, etc.


Le décret n°2012-274 du 28 février 2012 « relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme » est pris en application de l’ordonnance du 22 décembre 2011 ayant le même objet. Les dispositions de ce décret et de l’ordonnance sont entrées en vigueur le 1er mars 2012 et s’appliquent donc aux demandes d’autorisation déposée à compter de cette date.

Ces modifications portent sur les dispenses de formalité, sur le régime applicable aux lotissements, en créant notamment une nouvelle définition simplifiée, sur certains délais d’instruction (instruction en secteur sauvegardé, avis de l’ABF), sur l’aménagement intérieur des ERP, etc.

L’élargissement des cas de dispense de formalité au titre du code de l’urbanisme
Le seuil de dispense de  toute formalité au titre du code de l’urbanisme a été relevé à 5 m² au lieu de 2 m² auparavant. Désormais, toute construction nouvelle qui cumule les critères suivants est dispensée de toute formalité :
- une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
- une emprise au sol inférieure ou égale à 5 mètres carrés ;
- une surface de plancher inférieure ou égale à 5 mètres carrés.
 
De plus, à la liste des travaux dispensés de toute formalité sont ajoutées les terrasses et les plates-formes de plain-pied.

La nouvelle définition du lotissement issue de l’ordonnance du 22 décembre 2011 (art. L.442-1 code de l’urbanisme)

Ancienne définition du lotissement Nouvelle définition du lotissement issue de l’ordonnance
Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

-> Le critère de durée est supprimé
-> La référence à l’origine de la division est supprimée (mutations, partage, location…)
-> La référence à l’opération d’aménagement est supprimée
-> La notion de « propriétés foncières » devient « unité foncière » : Cette notion est définie par la jurisprudence comme un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision
-> La division doit avoir pour objet « de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » et non plus l'implantation de bâtiments
-> Le lotissement peut être créé sur « plusieurs unités foncières contiguës », ce qui permet la réalisation d'un lotissement sur des propriétés voisines. Le périmètre comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs

Les incidences du décret sur le régime applicable aux lotissements
Ancien régime Nouveau régime (la référence au nombre de lots est supprimée)
Soumis à Déclaration Préalable Soumis à Permis d’aménager Soumis à Déclaration Préalable Soumis à Permis d’aménager
- Création de 2 lots ou moins, même impliquant la création d’espaces ou de voies communs
- Création de plus de 2 lots sans espaces ou voies communs
- Création de plus de 2 lots + au moins l’une des deux conditions suivantes :
- situé dans un site classé ou un secteur sauvegardé
et/ou
- réalisation de voies ou d’espaces communs
Tous les lotissements qui ne prévoient pas la réalisation de voies ou d’espaces communs, et qui ne sont pas situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé Tous les lotissements dès lors qu’ils :
- prévoient la réalisation de voies, d’espaces ou d’équipements communs
- sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé


Désormais, un permis de construire peut être accordé dès la délivrance du permis d’aménager moyennant un différé des travaux à la réalisation des réseaux internes au lotissement. Cette possibilité n’est toutefois pas ouverte pour les constructions de maisons individuelles.

Quant à la cristallisation des droits à construire sur un terrain où a été créé un lotissement, le principe posé est le suivant :
Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de 5 ans suivant :
-  l'achèvement des travaux, lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager ;
-  la date de la non-opposition à la déclaration préalable dans les autres cas, et non plus la déclaration d'achèvement des travaux.

La possibilité de délivrer un permis de construire sur un ERP dont l’aménagement intérieur n’est pas encore connu
Lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, et que la Commission Consultative Départementale de la Sécurité et de l'Accessibilité (CCDSA) ne peut délivrer l’accord requis à l’article L.111-8 du code de la construction et de l’habitation (vérification de la conformité au regard des prescriptions en matière de sécurité incendie et d’accessibilité), il est désormais possible de le compléter ultérieurement.
Ainsi, un permis de construire peut être délivré pour les ERP dont l’aménagement intérieur n’est pas encore connu, une autorisation complémentaire au seul titre de cet article L.111-8 du code de la construction et de l’habitation sera requise.
 L’arrêté de permis de construire doit mentionner l’obligation d’obtenir une autorisation complémentaire avant son ouverture au public pour les aménagements intérieurs concernés.

La réduction de certains délais d’instruction
Certains délais d’instructions ont été réduits, par exemple, les projets soumis à autorisation préfectorale de défrichement ne sont plus instruits dans un délai de 7 mois mais dans un délai de 3 mois lorsqu’une visite sur place n’est pas nécessaire.

Par ailleurs le délai d’instruction de base est majoré d’un mois pour l’instruction en secteur sauvegardé dépourvu de plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ; le délai dont dispose l’architecte des Bâtiments de France (ABF) pour se prononcer dans les secteurs sauvegardés est réduit à deux mois.

Publié le 06.03.2012
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