La réforme du contentieux de l’urbanisme

Dans le cadre du Plan d’investissement pour le logement, le gouvernement a pris par voie d'ordonnance des mesures relative au contentieux de l'urbanisme entrées en vigueur le 19 août 2013 et applicables aux procédures en cours. Certaines des dispositions visent à lutter contre les recours manifestement malveillants, d’autres ont pour objectif de réduire les délais de traitement des litiges.

Dans le cadre du Plan d’investissement pour le logement, le gouvernement a été autorisé, par la loi d’habilitation du 1er juillet 2013, à prendre par voie d’ordonnances des mesures législatives pour faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement et accélérer la construction de logements.

Largement inspirée des préconisations du rapport Labetoulle, la première des sept ordonnances, publiée au JO le 19 juillet 2013, est relative au contentieux de l'urbanisme. Ses dispositions sont entrées en vigueur le 19 août 2013 et sont applicables aux procédures en cours.

Elle comprend des dispositions qui visent à lutter contre les recours manifestement malveillants et d’autres ayant pour objectif de réduire les délais de traitement des litiges.

1. La lutte contre les recours manifestement malveillants : Encadrer dans le temps et l’espace l’intérêt à agir
L’ordonnance intègre dans le code de l’urbanisme une définition de l’intérêt à agir propre au contentieux de l’urbanisme. Sa nouvelle définition, volontairement plus restrictive, encadre l’intérêt à agir dans le temps et dans l’espace.

Le nouvel article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme encadre l’intérêt à agir dans l’espace. Il prévoit qu’une personne (autre que l’Etat, les collectivités territoriales, leurs groupements ou une association) n’est recevable à introduire un recours contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat de vente d’immeuble à construire.

L’ordonnance crée également un nouvel article L. 600-1-3 visant à encadrer dans le temps l’intérêt à agir. Celui-ci s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. L’objectif de cette mesure est d’éviter que le requérant ne s’aménage un intérêt à agir après le dépôt de la demande en se portant par exemple acquéreur ou locataire d’ un immeuble situé à proximité de la construction projetée, une fois l’autorisation acquise et portée à la connaissance des tiers par voie d’affichage.

Le juge du permis peut désormais allouer des dommages et intérêts
Pour lutter contre les requérants « malveillants » qui introduisent des recours dans le seul but de monnayer leur désistement, l’ordonnance autorise désormais le juge administratif à indemniser le préjudice subi par le titulaire de l’autorisation d’urbanisme. En effet, le nouvel article L. 600-7 du code de l’urbanisme permet au titulaire de l’autorisation d’urbanisme attaquée pour des « motifs qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant », de déposer des conclusions reconventionnelles à caractère indemnitaire.

Concrètement, cela signifie qu’en cas de recours « abusif », le titulaire d’une autorisation d’urbanisme peut dorénavant demander réparation de son préjudice directement au juge administratif. Il n’est plus nécessaire de saisir les juridictions civiles en parallèle ; il suffit de déposer un mémoire distinct. Cette demande reconventionnelle indemnitaire peut être présentée pour la première fois en appel. 

Encadrer le régime des transactions par lesquelles il est mis fin à l’instance
Pour lutter contre les « transaction-chantage », l’ordonnance a inséré dans le code de l’urbanisme un article L. 600-8 qui prévoit l’obligation d’enregistrer auprès de l’administration fiscale les transactions par lesquelles un requérant se désiste d’un contentieux en contrepartie d’une somme d’argent ou d’un avantage en nature.

Attention : L’absence de déclaration ouvre droit à une action en restitution, prescrite sous 5 ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature. 

2. Réduire les délais de traitement des contentieux
La régularisation du permis de construire en cours d’instance est désormais possible

Pour faire gagner du temps au porteur du projet dont l’autorisation est attaquée, l’ordonnance modifie l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme en ouvrant le droit à la régularisation du projet en cours d’instance, lorsqu’elle est possible au regard des pièces du dossier.

Ainsi, lorsque le juge administratif est saisi d’un recours dirigé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager et qu’il estime qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, le juge peut désormais :
-    Soit limiter à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis peut en demander la régularisation (article L. 600-5  du code de l’urbanisme) ;
-    Soit, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, sursoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir à nouveau respecté une procédure contradictoire (article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme).

L’expérimentation pendant une période de 5 ans de nouvelles règles de procédure
Un décret du 1er octobre 2013, co-signé par la ministre de l'égalité des territoires et du logement et la garde des sceaux, modifie certaines des règles applicables au contentieux de l'urbanisme.

Il donne compétence aux tribunaux administratifs pour connaître en premier et dernier ressort, pendant une période de cinq ans, des contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d'aménager des lotissements, et ce dans les communes marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Il permet également au juge de fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés par le requérant.

Publié le 10.10.2013
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