Entrée en vigueur des dispositions relatives au COS et à la superficie minimale des parcelles

Le CNOA rappelle l’entrée en vigueur immédiate de l’article 157-IV de la loi ALUR. Cet article modifie le code de l’urbanisme en supprimant le coefficient d’occupation des sols (COS) ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du Plan local d’urbanisme.


 
1 - Une entrée en vigueur immédiate
 
Le CNOA rappelle l’entrée en vigueur immédiate de l’article 157-IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Cet article modifie l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme en supprimant le coefficient d’occupation des sols (COS) ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du Plan local d’urbanisme.
 
L’entrée en vigueur de la suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles est immédiate pour les demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR.
 
Cette interprétation se déduit a contrario de la lecture de l’article 157-IV qui prévoit que « L’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, n’est pas applicable aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la présente loi ». La nouvelle rédaction est donc applicable, a contrario, aux demandes de permis d’aménager, de permis de construire et aux déclarations préalables déposées après la publication.
 
Ainsi, dès le 27 mars 2014, tous les PLU édictant un COS et/ou une règle de superficie minimale sont illégaux en ce qu’ils édictent de telles dispositions. Les services instructeurs ne doivent plus tenir compte de l’existence d’un COS applicable au terrain d’implantation, lors de l’instruction d’une demande de permis d’aménager, de permis de construire ou de déclaration préalables.
 
Le ministère du logement et de l’égalité des territoires précise à cet égard, dans une fiche technique (et non une circulaire) intitulée « Suppression de COS et de la superficie minimale des terrains constructibles » :
« Les dispositions de la loi ALUR relatives à la suppression du COS et à la possibilité de fixer des surfaces minimales de terrains étant suffisamment claires et précises, elles sont applicables immédiatement et produisent leurs effets juridiques dès l’entrée en vigueur de la loi. Un décret en Conseil d’État toilettera la partie réglementaire du code de l’urbanisme afin de le mettre en conformité avec la loi : sera ainsi supprimée toute référence aux possibilité de fixer un COS ou une superficie minimale de terrains constructibles dans le règlement du PLU. Dans l’attente du décret, la suppression du COS et de la possibilité de fixer des superficies minimales de terrain produit pleinement ses effets juridiques ».
 
2 - Prise en compte de ces modifications dans les PLU
 
- Pour les PLU en cours d’élaboration, de modification ou de révision, ou encore déjà arrêtés mais non approuvés, ils doivent tenir compte immédiatement de la loi ALUR et ne plus contenir de dispositions relatives au COS et à la superficie minimale des terrains constructibles.
 
- Pour les PLU actuellement en vigueur, le Ministère du Logement précise qu’ils pourront intégrer la suppression des deux dispositifs par le biais d’une modification. Sur ce point, la note technique du Ministère précise « En l’absence d’une telle modification, il appartiendra à l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme d’en écarter systématiquement l’application lors de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire et permis d’aménager) ou d’une demande de certificat d’urbanisme et de ne se baser que sur les autres règles fixées par le PLU notamment en matière de hauteur, gabarit, volume, emprise au sol, ou implantation par rapport aux limites séparatives ».
Ce principe a été réaffirmé par une récente jurisprudence du Conseil d’État qui l’a indiqué clairement dans son arrêt du 2 août 2011, Commune de Meyreuil, pour un sujet très proche : les règles de contrôle de la constructibilité résiduelle des terrains, rendues possibles par l’ancien article L. 111-5 du code de l’urbanisme, abrogé par la loi SRU, doivent être écartées pour l’instruction des permis de construire si les POS qui les contiennent ne les ont pas supprimées.
 
3 - Cette entrée en vigueur immédiate ne doit pas bouleverser la bonne intégration des bâtiments dans leur environnement
 
Le CNOA rappelle que la suppression du COS ne doit pas bouleverser ou contredire la bonne intégration des bâtiments dans leur environnement (cf article R. 111-21 du code de l’urbanisme).
 
Dans l’attente de la publication du décret, il est recommandé aux architectes qui souhaitent déposer une demande de permis ou une déclaration préalable, de se rapprocher des services de la collectivité locale en charge de l’instruction, préalablement au dépôt de leur demande, afin d’échanger avec eux sur les enjeux paysagers et d’aborder, en amont, les éventuelles contradictions qui pourraient apparaître avec les orientations d’aménagement du PLU.Ce rapprochement des architectes et des collectivités peut être une excellente occasion de débattre du projet urbain et de ses formes spatiales : l’architecte étant le partenaire naturel de l’élu pour élaborer et formaliser la ville de demain.
Pour les collectivités territoriales, il devient judicieux d’analyser les conséquences de la suppression de ces deux dispositions sur leur projet urbain en validant ou en revisitant les règles qui définissent la constructibilité des parcelles.

Publié le 20.05.2014
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