Villa Ollioules, Rudy Ricciotti arch. (© Philippe Ruault)
(© Philippe Ruault)
Villa Ollioules, Rudy Ricciotti arch. (© Philippe Ruault)

Vous, votre maison et l'architecte

Une maison se construit par étapes successives : afin d’accélérer la marche de votre chantier (le coût final de votre construction en dépend), votre architecte peut vous assister dans chacune des étapes, soit dans le cadre de sa mission normale de maître d’œuvre, soit parce que vous lui confiez des missions supplémentaires qui seront précisées dans le contrat que vous signerez.
Publié le 22.10.2015

Introduction

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Construire avec l'architecte

L’architecte signe avec vous un contrat de louage d’ouvrage.

S’il réalise le plan et se charge lui-même directement de la construction, vous signez avec lui un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.

Votre chantier ne pourra s’ouvrir qu’à 3 conditions :

  • vous avez vérifié que votre terrain est constructible
  • vous avez obtenu le ou les prêts nécessaires à l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaire), à la construction de la maison (différents branchements inclus) et, enfin, au paiement des honoraires de l’architecte, du géomètre…
  • vous avez obtenu votre permis de construire

Tout contrat signé avant l’obtention du ou des prêts auxquels vous avez prévu de recourir (et que vous aurez pris soin d’énumérer dans le contrat) doit être conclu sous la condition suspensive de leur obtention (loi du 13 juillet 1979 sur la protection des emprunteurs en matière de crédit).

Vous avez, par ailleurs, intérêt à inclure des conditions suspensives concernant l’étude du certificat d’urbanisme ou l’obtention du permis de construire.

Les conditions suspensives, incluses dans un contrat, empêchent son exécution jusqu’à leur réalisation
 
 
 

La phase exploratoire

Elle doit en principe être menée par le maître d’ouvrage, c’est à dire vous-même.

Elle nécessite un certain nombre de démarches.

Si vous le souhaitez, votre architecte peut vous assister dans le cadre d’une " mission spéciale " que vous lui préciserez dans son contrat.

1 - Votre terrain est-il constructible ?

Il s’agit du terrain dont vous êtes propriétaire ou pour lequel vous avez signé un engagement d’achat : " promesse de vente, compromis ".

Faites une demande de certificat d’urbanisme :

La demande de certificat d’urbanisme doit être adressée en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le terrain.

Il s’obtient dans un délai maximum de 2 mois.

C’est vous qui en faites la demande si vous êtes propriétaire du terrain, et c’est votre vendeur ou son notaire qui vous le procure si vous signez une promesse de vente.

Vous avez fortement intérêt à vous procurer ce document qui précisera, si votre terrain est constructible, les servitudes administratives éventuelles ( projet d’expropriation, règles d’alignement, périmètres de rénovation) et les dispositions d’urbanisme à respecter :

  • densité autorisée
  • hauteur
  • aspect extérieur
  • destination
  • implantation par rapport aux voisins et à la voirie
  • autorisation, si nécessaire, de démolir les bâtiments existants
  • classement dans un secteur protégé, classé ou sauvegardé…

Renseignez-vous pour savoir si votre terrain ne comporte pas de servitudes privées qui nuiraient à votre projet :

  • droit de puisage ou de passage
  • contrainte de mitoyenneté
  • servitude de vue sur les propriétés voisines
  • limites de propriété non précisées nécessitant une action en bornage
  • interdiction de construire,
  • etc…

Assurez-vous que votre terrain est "techniquement" constructible :

  • vérification du sous-sol : si votre certificat d’urbanisme vous informe que vous êtes situés dans une zone de risques (sous-sol instable par exemple), votre dossier de demande de permis de construire devra être accompagné d’une étude géologique qui vous précisera les précautions à prendre.
  • terrain viabilisé : raccordement aux égouts, voirie, alimentation en eau, en électricité, gaz et téléphone
  • vérifier si votre terrain est soumis ou non à une législation sur le défrichement

Si votre terrain est inclus dans un lotissement, votre promesse de vente ou votre contrat de vente doit comporter :

  • une clause indiquant que l’arrêté de lotir et le cahier des charges ont été remis : vous ne devez effectuer aucun versement à votre vendeur avant d’être en possession de cet arrêté
  • le règlement du lotissement et le cahier des charges précisant la répartition entre les différents propriétaires des charges concernant les parties communes du lotissement, ainsi que les servitudes administratives, d’urbanisme et de droit privé concernant le lotissement
  • une clause indiquant qu’a été délivré au vendeur, selon le cas :


- un certificat d’achèvement de l’ensemble des travaux imposés au lotisseur ; seule l’exécution des travaux de finition (revêtement des voies, aménagement des trottoirs) peut être différée, à condition que le lotisseur y ait été autorisé.

- l’arrêté autorisant la vente des lots avant tout ou partie des travaux, sous réserve que le lotisseur justifie d’une garantie bancaire d’achèvement des travaux.

2 - Vos possibilités de financement

Pour financer l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaires), la construction de votre maison ou la réalisation de travaux de transformation, il vous faudra peut-être recourir à plusieurs prêts :

  • Prêt aidé par l’Etat, si vos revenus ne dépassent pas un certain montant ;
  • Prêt conventionné, si le coût de la construction n’excède pas un prix déterminé au m2 ;
  • Prêt à taux 0 ;
  • Prêt épargne-logement, si vous avez ouvert un plan ou un livret

Ils vous permettent d’obtenir la majeure partie du capital nécessaire.

  • Ne négligez pas les prêts de plus faible importance auxquels vous pouvez prétendre et dont les taux sont souvent avantageux : prêt 1% logement, prêt aux fonctionnaires, prêts départementaux, prêt d’une caisse de retraite ou de cadres…
  • Si vous n’avez droit à aucun de ces prêts réglementés ou si vous avez besoin d’un prêt complémentaire, informez-vous sur les prêts consentis par les banques et sur les taux proposés par chacune d’elles ; les différences peuvent être sensibles d’un établissement à l’autre.

Les caractéristiques de ces prêts sont très diverses : mensualités constantes ou progressives, taux fixes ou variables. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL).

N’oubliez pas que votre engagement financier s’étale sur de longues années et qu’il doit être comparé à l’évolution prévisible de vos ressources.

Si vos revenus ne dépassent pas un plafond, certains prêts vous permettent de bénéficier d’une aide personnalisée au logement ou allocation logement qui allège vos charges de remboursement. Mais le montant de cette aide n’est pas constant : il est révisable annuellement, à la hausse ou à la baisse, et varie selon la composition de votre famille et l’évolution de vos revenus.

Si votre architecte a la conviction que vos disponibilités sont insuffisantes pour les travaux que vous envisagez, il doit vous en informer (article 36 du Code des devoirs professionnels)

 
 

La préparation de votre dossier de demande de permis de construire

Votre architecte peut, sur la base dess renseignements précédents, commencer à travailler.

Pendant la période de conception qui va suivre, votre dialogue doit être permanent afin que le parti adopté soit l’expression de vos besoins, de vos goûts et de vos possibilités financières.

1 - Les études préliminaires et l’avant-projet sommaire

Si vous envisagez de faire construire une maison, votre architecte étudie avec vous :

  • votre terrain : sa localisation, son environnement, sa topographie, les caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachées
  • le climat
  • ce dont vous avez besoin et ce qui vous fait envie

Si vous envisagez de transformer un logement, un atelier, une grange

Votre architecte doit procéder au préalable à l’examen de l’état des locaux :

L’ampleur des travaux et leur coût en dépendent.

La combinaison de ces différents renseignements permet à votre architecte de vous faire une ou plusieurs propositions que l’on appelle "avant-projet sommaire".

Après la phase d’esquisses qui donne une première idée de ce que pourra être votre maison et de ce qu’elle vous coûtera, l’avant-projet sommaire a pour objet de préciser la conception générale du projet : il est fait pour être modifié à votre convenance ; c’est à ce stade de la conception que vous allez déterminer un parti général sur lequel votre architecte pourra affiner son projet.

C’est à partir de l’avant-projet que vous avez choisi que l’architecte peut passer au stade suivant, " l’avant-projet définitif ".

2 - L’avant-projet définitif

Votre dossier de demande de permis de construire sera étudiée à partir de l’avant-projet définitif : l’esquisse à ce stade, devient donc une proposition beaucoup plus précise.

L’avant-projet définitif comprend :

  • un plan d’intégration de la maison dans le site : échelle 2 mm/m
  • un plan de masse de la construction : échelle 5 mm/m
  • un plan des différents niveaux : échelle 1 cm/m
  • des précisions concernant les matériaux, les toitures, les couleurs,
  • les surfaces construites
  • une estimation globale du coût des travaux
     
     
     

Le permis de construire

1 - Le permis de construire est obligatoire

    • pour toute construction neuve
    • pour tous travaux réalisés sur un bâtiment existant ayant pour objet
  • soit de changer la destination du bâtiment (granges ou ateliers transformés en logement)
  • soit d’en modifier la façade ou le volume
  • soit de créer des niveaux ou des surfaces supplémentaires


2 - Les démarches à effectuer et l’instruction du dossier

Votre architecte regroupe, pour votre compte, l’ensemble des pièces nécessaires au dépôt de votre dossier :

  •  l’avant-projet définitif
  •  son identité et la votre
  •  la situation juridique et la surface du terrain
  •  l’autorisation de défrichement si nécessaire
  •  l’autorisation de démolir les bâtiments existants si nécessaires
  •  les financements envisagés
  •  si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, l’identité du propriétaire.


Le dossier est adressé, sous pli recommandé avec accusé de réception, au maire de la commune dans laquelle se situera votre maison (généralement en quatre exemplaires ou plus selon les villes).

En règle générale, la réponse de l’administration vous parviendra dans un délai de 2 mois à partir de la date à laquelle vous aurez reçu l’avis de réception des services vous informant que votre dossier est complet (environ 15 jours après leur avoir transmis le dossier).

L’avis de réception de l’administration vous précise le délai d’instruction à prévoir : il peut être de 6 mois maximum si votre terrain se trouve dans un site classé.

Votre architecte connaît les règlements et les pratiques administratives : en suivant personnellement l’instruction du dossier, en fournissant immédiatement les pièces manquantes et en apportant sans délai les précisions demandées par la mairie ou l’un des services sollicités (EDF, Direction Départementale de l’Agriculture…), il accélère considérablement la procédure d’obtention de votre permis.

Une fois le permis de construire obtenu, votre architecte va procéder à la réalisation du projet détaillé de conception qui lui permettra, pour votre compte, de consulter les entreprises.
 
 
 

L'ouverture du chantier

1 - Le projet détaillé de conception

Vous êtes maintenant au stade final de la conception ; le projet détaillé que vous soumet l’architecte comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de vous faire des offres précises.

Le projet détaillé de conception comprend :

  • les plans, coupes, et élévations réalisés à l’échelle de 1 ou 2cm/m
  • un devis descriptif détaillé
  • un calendrier indicatif des travaux par corps de métiers.

2 - la Consultation des entreprises

Votre interlocuteur est :

  • soit un entrepreneur unique qui se chargera de l’ensemble de la construction, en sous-traitant une partie des travaux à des entreprises spécialisées ; il est alors seul responsable de la bonne exécution du contrat
  • soit plusieurs entreprises : maçons, couvreurs, plombiers, peintres… Chaque entreprise est responsable de la bonne exécution des travaux que vous lui avez confiés.

Quelle que soit la formule que vous retiendrez, votre architecte a le devoir de vous conseiller dans le choix de l’entreprise :

  • il vérifie les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles
  • il étudie, en spécialiste, les devis qu’elle vous propose.

Votre architecte est tenu par le Code des devoirs professionnels de vous informer des liens personnels qu’il pourrait avoir avec une entreprise.

3 - La passation de marchés : contrats d’entreprise ou contrat de fourniture de maison individuelle sans fourniture du plan

L’architecte peut également être chargé par contrat de l’ensemble de la construction.

  • Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, vous signerez avec elle un " contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan ".
Ce contrat est réglementé ; un certain nombre de clauses sont obligatoires et l’entrepreneur est tenu de vous apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus.
  • Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : vous signerez avec elle un "contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan", et avec chacune des entreprises qui interviennent après la mise hors d’air (plombier, électricien, chauffagiste…), un "contrat d’entreprise" lot par lot.
  • Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d’elle ne se charge à elle seule des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air, vous signez un " contrat d’entreprise " lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…).

Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite de votre part une vigilance particulière. Vous pouvez vous référer pour établir votre contrat à la norme NF P-3-001 élaborée par l’AFNOR.

Clauses à faire figurer dans tout contrat d’entreprise :

  • la nature et l’étendue de la mission que vous confiez à l’entreprise
  • un devis descriptif et des plans d’exécution précis et détaillés par corps de métiers
  • l’indication que l’entreprise est bien assurée pour sa responsabilité professionnelle
  • le prix T.T.C. et les révisions éventuelles ; si elles sont prévues, l’indice selon lequel elles seront calculées
  • un calendrier de réalisation des travaux par corps de métier
  • l’échelonnement précis des paiements, en fonction de l’avancement de chaque catégorie de travaux
  • le délai prévu pour le démarrage du chantier et une date limite de finition, prévoyant des pénalités à charge de l’entreprise en cas de retard
  • le délai d’exécution des travaux de réparation des défauts apparus lors de la réception des ouvrages
  • une retenue de 5 % du prix total, qui vous garantit, si les défauts apparaissent au moment de la réception des travaux ou au cours de la première année qui suit, que les réparations seront exécutées ;
la retenue de garantie sera restituée à l’entreprise 1 an après la réception, dans la mesure où elle aura bien effectué les réparations ;
si l’entreprise est défaillante, le maître d’ouvrage peut faire opposition dûment motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
La retenue de 5 % peut être remplacée par une caution d’un établissement financier agréé.
  • une clause prévoyant une condition suspensive à propos de l’obtention de vos prêts
  • la possibilité, si les réparations ne sont pas effectuées, de faire appel à une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante
  • la gestion d'un compte prorata permettant la prise en charge aux comptes des entreprises des aléas de leurs faits
  • l'éventualité de l'application de pénalités de retard en cas de non respect du planning

4 - Vos obligations : l’assurance "dommages-ouvrages"

Avant l’ouverture du chantier, vous devez souscrire, en tant que maître d’ouvrage, une assurance "dommages-ouvrages" auprès de l’assureur de votre choix

Cette assurance a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en vous garantissant la prise en charge des travaux, indépendamment de la recherche de responsabilités.

Elle couvre, pendant 10 ans après la réception, les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (défaut d’étanchéité ou isolation thermique des murs par exemple).
 
 
 

La direction des travaux

Une fois votre chantier ouvert, votre architecte prend pour votre compte la direction générale des travaux :

  • il inspecte périodiquement le chantier et contrôle, par corps d’état, la bonne réalisation des travaux
  • il vous tient régulièrement informé du déroulement des opérations
  • il vérifie les situations établies par les entreprises et vous propose, au vu de l’avancement des travaux, de verser les acomptes prévus au contrat que vous avez signé avec elles.
     
     
     

La réception des travaux et clôture des comptes

Votre architecte est présent et vous apporte sa complète assistance. Son rôle de maître d’œuvre consiste en effet à vous alerter sur les éventuels défauts, malfaçons ou vices de construction apparents.

1 - Au moment où les travaux sont terminés, chaque entreprise vous demande de procéder à la réception des ouvrages

La réception des ouvrages constitue, pour vous et pour les différents corps d’état intervenus sur le chantier, un acte d’une très grande importance : c’est le point de départ des garanties biennales et décennales.

C’est l’acte par lequel vous reconnaissez en tant que maître d’ouvrage, que les travaux ont été exécutés conformément aux contrats d’entreprise, que leur mise en œuvre est conforme aux règles de l’art et à leur destination.

2 - La réception des ouvrages doit être constatée par un procès verbal signé par vous-même et par les entreprises

  • si l’ouvrage est déclaré en parfait état, la réception est prononcée sans réserve
  • si des défauts ou des imperfections sont décelés (vices apparents), vous pouvez soit refuser la réception, soit l’accepter en prononçant des réserves :

    celles-ci seront précisées à l’entreprise responsable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

    dans un cas comme dans l’autre, l’entreprise doit, dans le cadre de l’exécution de ses obligations, faire les réparations dans les délais que vous avez fixés avec votre architecte dans le contrat d’entreprise.

    Si au-delà de ce délai, les travaux n’ont pas été réalisés, et si vous avez prévu cette possibilité dans le contrat d’entreprise, vous avez le droit de les faire exécuter par une autre entreprise aux " frais et risques " de l’entreprise défaillante ; le coût lui sera imputé au moment du règlement définitif de son mémoire.

3 - Après la réception, votre architecte vérifie les mémoires de chaque entreprise intervenue sur le chantier et les arrête pour solde.

Le coût total des travaux doit correspondre au montant qui a été précisé dans les marchés d’entreprise.

L’architecte opère les déductions prévues au contrat :

  • abattements ou pénalités de retard, le cas échéant
  • 5 % de retenue de garantie : que la réception ait été faite avec ou sans réserves, les 5 % consignés ne seront versés à l’entrepreneur qu’un an après la date de réception ; excepté, bien sûr, si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations : vous devez alors lui notifier votre opposition motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’architecte opère les revalorisations éventuelles prévues au contrat :

  • pour les travaux supplémentaires que vous avez commandés
  • pour tenir compte, le cas échéant, de l’évolution de l’indice que vous avez pris comme référence dans votre contrat.

4 - Le certificat de conformité

30 jours maximum après la fin des travaux, vous devez adresser au maire de votre commune la déclaration d’achèvement des travaux signée par l’entreprise générale ou les entreprises qui ont travaillé sur votre chantier et par votre architecte.

Dans les 3 mois qui suivent, on vous délivre votre "certificat de conformité" qui précise que les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire.