L'ouverture du chantier

1 - Le projet détaillé de conception

Vous êtes maintenant au stade final de la conception ; le projet détaillé que vous soumet l’architecte comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de vous faire des offres précises.

Le projet détaillé de conception comprend :

• les plans, coupes, et élévations réalisés à l’échelle de 1 ou 2cm/m
• un devis descriptif détaillé
• un calendrier indicatif des travaux par corps de métiers.

• Consultation des entreprises

Votre interlocuteur est :

• soit un entrepreneur unique qui se chargera de l’ensemble de la construction, en sous-traitant une partie des travaux à des entreprises spécialisées ; il est alors seul responsable de la bonne exécution du contrat
• soit plusieurs entreprises : maçons, couvreurs, plombiers, peintres… Chaque entreprise est responsable de la bonne exécution des travaux que vous lui avez confiés.

Quelle que soit la formule que vous retiendrez, votre architecte a le devoir de vous conseiller dans le choix de l’entreprise :

• il vérifie les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles
• il étudie, en spécialiste, les devis qu’elle vous propose.

Votre architecte est tenu par le Code des devoirs professionnels de vous informer des liens personnels qu’il pourrait avoir avec une entreprise.

• Passation de marchés : contrats d’entreprise ou contrat de fourniture de maison individuelle sans fourniture du plan

L’architecte peut également être chargé par contrat de l’ensemble de la construction.

• Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, vous signerez avec elle un " contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan ".

Ce contrat est réglementé ; un certain nombre de clauses sont obligatoires et l’entrepreneur est tenu de vous apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus.

• Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : vous signerez avec elle un "contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan", et avec chacune des entreprises qui interviennent après la mise hors d’air (plombier, électricien, chauffagiste…), un "contrat d’entreprise" lot par lot.
  
• Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d’elle ne se charge à elle seule des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air, vous signez un " contrat d’entreprise " lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…).

Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite de votre part une vigilance particulière. Vous pouvez vous référer pour établir votre contrat à la norme NF P-3-001 élaborée par l’AFNOR.

Clauses à faire figurer dans tout contrat d’entreprise :

• la nature et l’étendue de la mission que vous confiez à l’entreprise

• un devis descriptif et des plans d’exécution précis et détaillés par corps de métiers

• l’indication que l’entreprise est bien assurée pour sa responsabilité professionnelle

• le prix T.T.C. et les révisions éventuelles ; si elles sont prévues, l’indice selon lequel elles seront calculées

• un calendrier de réalisation des travaux par corps de métier

• l’échelonnement précis des paiements, en fonction de l’avancement de chaque catégorie de travaux

• le délai prévu pour le démarrage du chantier et une date limite de finition, prévoyant des pénalités à charge de l’entreprise en cas de retard

• le délai d’exécution des travaux de réparation des défauts apparus lors de la réception des ouvrages

• une retenue de 5 % du prix total, qui vous garantit, si les défauts apparaissent au moment de la réception des travaux ou au cours de la première année qui suit, que les réparations seront exécutées ;

la retenue de garantie sera restituée à l’entreprise 1 an après la réception, dans la mesure où elle aura bien effectué les réparations ;

si l’entreprise est défaillante, le maître d’ouvrage peut faire opposition dûment motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

La retenue de 5 % peut être remplacée par une caution d’un établissement financier agréé.

• une clause prévoyant une condition suspensive à propos de l’obtention de vos prêts

• la possibilité, si les réparations ne sont pas effectuées, de faire appel à une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante

• la gestion d'un compte prorata permettant la prise en charge aux comptes des entreprises des aléas de leurs faits

• l'éventualité de l'application de pénalités de retard en cas de non respect du planning

• Vos obligations : l’assurance "dommages-ouvrages"

Avant l’ouverture du chantier, vous devez souscrire, en tant que maître d’ouvrage, une assurance "dommages-ouvrages" auprès de l’assureur de votre choix

Cette assurance a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en vous garantissant la prise en charge des travaux, indépendamment de la recherche de responsabilités.

Elle couvre, pendant 10 ans après la réception, les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (défaut d’étanchéité ou isolation thermique des murs par exemple).