Questions fréquentes

Quel est le contenu de l’affichage du permis de construire sur le terrain ?

L’affichage du permis sur le terrain s’effectue sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm. Le panneau doit être installé de telle sorte que les informations qu’il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier (voir plus de détails : les cahiers de la profession n° 31 - 1er trimestre 2008)

Le panneau doit indiquer :
- le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire
- la date et le numéro du permis
- la nature du projet et la superficie du terrain
- ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Il indique également, en fonction de la nature du projet :
- si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors œuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel
- si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.
- de plus, depuis octobre 2007, l'affichage doit également mentionner l'obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis (article R.424-15 al. 4).

En cas de permis tacite, le bénéficiaire procède à l’affichage d’une copie du dépôt de la demande de permis de construire.

NB : l’affichage sur le terrain par le bénéficiaire du permis doit être fait dès la notification de l’arrêté où dès la date à laquelle le permis tacite est acquis et pendant toute la durée du chantier.

Conseil : l’affichage sur le terrain détermine le point de départ du délai de recours des tiers contre le permis de construire. Le bénéficiaire doit donc être en mesure de le prouver par tous moyens.
En présence d’un maître d’ouvrage non professionnel, l’architecte veillera, au titre de son devoir de conseil, à l’avertir de la nécessité de se réserver la preuve de cet affichage pendant une période continue de 2 mois. Un moyen de preuve efficace consiste, pour le maître d’ouvrage, à demander 3 constats d’huissier répartis au début, au milieu et à la fin de cette période continue de 2 mois durant laquelle peut s’exercer le recours contentieux des tiers.

Sources juridiques/références
- Article R. 424-15 du code de l’urbanisme
- Article A. 424-1 et suivants du code de l’urbanisme

Réponse au 15/11/2010

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Quel est le delai de validite d’un permis de construire ?

Le permis de construire (d’aménager ou de démolir) est périmé dans deux hypothèses :
- si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 3 ans à compter de la notification du permis ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue
- si, passé ce délai de 3 ans, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 an.

Conséquences de la caducité
La caducité du permis interdit de commencer la construction et fait obstacle à toute demande de permis modificatif et à tout transfert.

Pour éviter la caducité du permis, il est possible d’en demander sa prorogation
Ainsi, le permis peut être prorogé deux fois pour une durée d’1 an, aux conditions cumulatives suivantes (article R. 424-21 et R. 424-22 partiels du CU) :
- la demande doit émaner du bénéficiaire du permis au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 3 ans. Elle est établie en 2 exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie.
- les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet ne doivent pas avoir évoluées de façon défavorable à son égard.
La décision de prorogation peut être expresse ou tacite. Le silence de l’autorité administrative pendant un délai de 2 mois suivant la date de l’avis de réception postal de la demande vaut prorogation tacite. Elle doit être affichée dans les mêmes conditions que le permis initial.

Sources juridiques/références
Article R. 424-17 et suivants du code de l’urbanisme (modifié par le décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016)

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Quelles sont les conditions pour demander le transfert d’un permis de construire ?

Le permis de construire est attaché au projet qui fait l’objet de la demande et non à la personne de son titulaire ; il est donc possible de demander un transfert de permis (Cerfa n° 13412*01).

1 - Conditions pour demander un transfert
- le permis doit être en cours de validité ; il ne doit pas être périmé
- il doit y avoir accord sur le transfert entre le titulaire du permis et le futur bénéficiaire
- le bénéficiaire du transfert doit être habilité à présenter une demande de permis de construire (propriétaire du terrain, mandataire du propriétaire, personne autorisée par le propriétaire, co-indivisaire du terrain, personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation du terrain pour cause d’utilité publique)
- la demande de transfert doit être présentée par le titulaire du permis (et non par le bénéficiaire du transfert)
- l’administration doit autoriser le transfert (il est toujours judicieux d’informer le maire concerné lorsqu’il n’est pas l’autorité compétente pour prendre la décision).

Le transfert du permis de construire n’est pas automatique. Il fait l’objet d’une décision prise par l’autorité compétente au moment où la demande en est faite (circulaire du 6 juin 1984, §.1.3.3, BOMULT n° 84-29 ter).

2 - Effets du transfert : le transfert n’étant pas un nouveau permis, l’administration n’a pas à procéder à une nouvelle instruction du dossier. Si les conditions du transfert sont réunies, il n’est pas possible de s’y opposer même si la réglementation a évolué.
En revanche, l’affichage du transfert du permis de construire par le nouveau titulaire semble s’imposer dans la mesure où il y a transfert, à son profit, des droits et obligations du titulaire initial (Ministère de l’Equipement, juillet 1991).

3 - Quelques exemples

L’administration peut légalement s’opposer au transfert :
- lorsque le permis est frappé de péremption, il faut alors déposer une nouvelle demande de permis
- si le bénéficiaire initial était une personne physique, dispensée du recours obligatoire à un architecte et que le bénéficiaire du transfert est une personne morale tenue de recourir à un architecte
- lorsque le permis de construire concerne la réalisation d’un bâtiment à usage commercial et que le demandeur du transfert ne produit pas l’autorisation de la commission départementale d’équipement commercial sur ce transfert.

L’administration ne peut légalement refuser un transfert :
- au motif qu’un changement de la réglementation est intervenu depuis la délivrance du permis initial
- d’un permis illégal, dès lors que le permis est définitif.

Sources juridiques/références
- Le transfert n’est pas organisé par le code de l’urbanisme ; Seuls quelques articles y font référence et notamment l’article R. 333-7 (versement dû par le constructeur en cas de dépassement du plafond légal de densité).
- Jurisprudences :
. Sur la possibilité de demander le transfert : CE, 25 avril 1980, n° 13657, SCI les Alyscamps
. Sur le fait que le permis doit être en cours de validité : CE, 27 octobre 2006, n° 278226, SNC LIDL

Réponse au 15/11/2010

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Quelles sont les conditions pour déposer un permis modificatif ?

Il est possible de déposer un permis modificatif (et non un nouveau permis) dès lors que :
- un premier permis de construire a été délivré et est toujours en cours de validité
- le projet n’est pas fondamentalement changé
- la conformité n’a pas été acquise : la conformité est acquise à défaut de contestation de la conformité des travaux, par le maire, dans le délai de 3 mois à compter de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (5 mois en cas de récolement obligatoire).

Sources juridiques/références
Formulaire de demande de permis modificatif : Cerfa 13411
Permis de construire : formulaires CERFA et dossier

Pour en savoir plus sur les conditions pour déposer un permis modificatif

Réponse au 15/11/2010

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Dans quel cas l’architecte établit-il la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ?

La déclaration attestant à la fois de l’achèvement et de la conformité des travaux est établie et signée :
- soit par le bénéficiaire du permis
- soit par l’architecte, s’il a été chargé de la direction des travaux.

Ainsi, l’architecte signe la DAACT dans 2 cas :
- S’il s’est vu confier une mission complète (de l’esquisse à l’assistance aux opérations de réception)
- s’il a été chargé de la maîtrise d’œuvre d’exécution seulement.
S’il n’a été titulaire que de la conception du projet, c’est alors le bénéficiaire du permis qui signe la déclaration.

Sources juridiques/références
- Article L. 462-1 du code de l’urbanisme
- Article R.462-1 et suivants du code de l’urbanisme

En savoir plus
«Ce qui change pour les architectes : contrôle de conformité des travaux» (Cahiers de la profession n° 30 - 4ème semestre 2007)

Réponse au 15/11/2010

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Un architecte peut-il établir l’attestation en matière de respect des règles d’accessibilité aux personnes handicapées annexée à la déclaration d’achèvement ?

Oui, mais pas l’architecte qui a conçu le projet.

L’attestation de vérification de l’accessibilité aux personnes handicapées peut être établie :

- soit par un contrôleur technique au sens de l’article L. 111-12 du code de la construction ou de l’habitation, titulaire d’un agrément l’habilitant à intervenir sur les bâtiments

- soit par un architecte, un agréé en architecture, un détenteur de récépissé ou une société d’architecture, qui ne peut être celui qui a conçu le projet architectural objet de la demande de permis de construire.

Sources juridiques/références
- Article R. 111-19-27 du code de la construction et de l’habitation

Réponse au 15/11/2010

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Permis de construire : l’architecte doit-il signer toutes les pièces écrites et graphiques du dossier de demande de permis de construire ou uniquement le formulaire CERFA ?

La signature du formulaire CERFA ne suffit pas. L’architecte doit signer l’ensemble des pièces écrites et graphiques du dossier de demande de permis de construire.

En l’absence de signature, le service instructeur adressera au pétitionnaire une demande d’information manquante. Cette interprétation repose sur une lecture combinée des articles de la loi sur l’architecture et du code de l’urbanisme.

L’article 3 de la loi sur l’architecture et L. 431-1 du code de l’urbanisme prévoient que la demande de permis de construire ne peut être instruite que si le pétitionnaire a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural.

Cette notion de « projet architectural » est, quant à elle, définie par le code de l’urbanisme (article L.431-2) et par le code de déontologie des architectes (article 16).

Il comporte notamment les pièces graphiques et écrites définissant :
- l'insertion au site, au relief et l'adaptation au climat
- l'implantation du ou des bâtiments compte tenu de l'alignement, de la marge de recul, des prospects et des niveaux topographiques;
- la composition du ou des bâtiments : plans de masse précisant la disposition relative des volumes;
- l'organisation du ou des bâtiments : plans et coupes faisant apparaître leur distribution, leur fonction, leur utilisation, leurs formes et leurs dimensions ;
- l'expression des volumes : élévations intérieures et extérieures précisant les diverses formes des éléments et leur organisation d'ensemble;
- le choix des matériaux et des couleurs
- l’impact visuel des bâtiments et le traitement de leurs accès et abords.

Enfin, l’article 15 de la loi sur l’architecture impose que « Tout projet architectural doit comporter la signature de tous les architectes qui ont contribué à son élaboration ».

On déduit donc de l’ensemble de ces dispositions que l’architecte doit bien signer toutes les pièces écrites et graphiques du dossier de demande de permis de construire et non pas seulement le formulaire CERFA.

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