National
-
08-11-2007
-
Juridique
L'obligation de réaliser ce dossier de diagnostic technique entre en vigueur à compter du 1er novembre 2007. Les agents chargés de son établissement devront remplir les conditions requises par le présent décret à cette même date.
LA NOUVELLE OBLIGATION
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges (article L271-4 du code de la construction).
Le dossier de diagnostic technique comprend les 7 documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb (Code de la santé publique : art. L. 1334-5 et L. 1334-6) pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
La durée de validité de ce document est limitée à un an (décret du 21.12.06). Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté (à paraître), il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (Code de la santé publique : art. L. 1334-13).
3° L'état relatif à la présence de termites (Code de la construction et de l’habitation : art. L. 133-6).
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
La durée de validité de ce document est limitée à six mois (décret du 21.12.06)
4° L'état de l'installation intérieure de gaz (Code de la construction et de l'habitation : art. L. 134-6) pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans.
En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
Sa durée de validité est limitée à trois ans (décret du 21.12.06)
Deux documents sont réputés équivalent à l'état de l'installation intérieure de gaz, dès lors qu'ils ont été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic réalisé dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs de gaz.
5° Dans certaines zones, l'état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I).
Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une de ces zones ou l'arrêté préfectoral fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.
L'état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.
6° Diagnostic de performance énergétique (CCH : art. L. 134-1)
L'obligation pour un propriétaire de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande est applicable à compter du 1er novembre 2006 lorsqu'il s'agit d'un immeuble existant. Le DPE fourni doit avoir moins de 10 ans (décret du 21.12.06).
En revanche la production d'un diagnostic de performance énergétique sera exigible pour les constructions neuves dont le permis de construire sera postérieur au 30 juin 2007.
En cas de vente d'immeuble à construire (VEFA) la production d'un diagnostic de performance énergétique n'est pas requise au moment de la signature de l'acte authentique ; mais le promoteur doit le remettre à l'acheteur au plus tard à la réception (CCH : art. L. 261-1 et L. 134-2).
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité pour les immeubles à usage d'habitation (CCH : art. L. 134-7)
En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
A noter : à compter du 01.01.2013, le document relatif à l'état de l'installation d'assainissement non collectif délivré par la commune (CSP : L. 1331-11-1)
EXIGENCES REQUISES POUR LES PROFESSIONNELS SUSCEPTIBLES D'EFFECTUER CES DIFFERENTS CONSTATS ET DIAGNOSTICS (décret du 5.9.06)
▪ Pour l'établissement du dossier de diagnostic technique, il est recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions. La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l'aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique.
▪ Le professionnel chargé d’effectuer le dossier de diagnostic technique est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle doit souscrire une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d'assurance.
▪ Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents.
Des sanctions pénales sont prévues (amende de 1 500 € portée à 3 000 € en cas de récidive) tant pour la personne qui établit un diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences, d'organisation et d'assurance et les conditions d'impartialité et d'indépendance, que pour le vendeur qui, en vue d'établir un diagnostic, fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions précitées (CCH : art. R. 271-4).
Lorsque le propriétaire charge une personne d'établir un dossier de diagnostic technique, celle-ci lui remet un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière et qu'elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l'établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier.
CONSEQUENCE DE L'ABSENCE D'UN DOCUMENT
▪ En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites, au gaz et à l'installation intérieure d'électricité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
▪ En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
▪ En revanche le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient.
▪ Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.
Document Actions
Obligation de réaliser un dossier de diagnostic technique pour toute vente de logement au 1er novembre 2007
En application de l'ordonnance du 8 juin 2005 (n°2005-655), qui a regroupé en un seul dossier - appelé "dossier de diagnostic technique" - l'ensemble des documents techniques exigés lorsque sont conclues des locations et des ventes de biens immobiliers, un décret (n°2006-1114) du 5 septembre 2006 a été publié au journal officiel.L'obligation de réaliser ce dossier de diagnostic technique entre en vigueur à compter du 1er novembre 2007. Les agents chargés de son établissement devront remplir les conditions requises par le présent décret à cette même date.
LA NOUVELLE OBLIGATION
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges (article L271-4 du code de la construction).
Le dossier de diagnostic technique comprend les 7 documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb (Code de la santé publique : art. L. 1334-5 et L. 1334-6) pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
La durée de validité de ce document est limitée à un an (décret du 21.12.06). Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté (à paraître), il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (Code de la santé publique : art. L. 1334-13).
3° L'état relatif à la présence de termites (Code de la construction et de l’habitation : art. L. 133-6).
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
La durée de validité de ce document est limitée à six mois (décret du 21.12.06)
4° L'état de l'installation intérieure de gaz (Code de la construction et de l'habitation : art. L. 134-6) pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans.
En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
Sa durée de validité est limitée à trois ans (décret du 21.12.06)
Deux documents sont réputés équivalent à l'état de l'installation intérieure de gaz, dès lors qu'ils ont été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic réalisé dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs de gaz.
5° Dans certaines zones, l'état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I).
Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une de ces zones ou l'arrêté préfectoral fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.
L'état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.
6° Diagnostic de performance énergétique (CCH : art. L. 134-1)
L'obligation pour un propriétaire de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande est applicable à compter du 1er novembre 2006 lorsqu'il s'agit d'un immeuble existant. Le DPE fourni doit avoir moins de 10 ans (décret du 21.12.06).
En revanche la production d'un diagnostic de performance énergétique sera exigible pour les constructions neuves dont le permis de construire sera postérieur au 30 juin 2007.
En cas de vente d'immeuble à construire (VEFA) la production d'un diagnostic de performance énergétique n'est pas requise au moment de la signature de l'acte authentique ; mais le promoteur doit le remettre à l'acheteur au plus tard à la réception (CCH : art. L. 261-1 et L. 134-2).
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité pour les immeubles à usage d'habitation (CCH : art. L. 134-7)
En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
A noter : à compter du 01.01.2013, le document relatif à l'état de l'installation d'assainissement non collectif délivré par la commune (CSP : L. 1331-11-1)
EXIGENCES REQUISES POUR LES PROFESSIONNELS SUSCEPTIBLES D'EFFECTUER CES DIFFERENTS CONSTATS ET DIAGNOSTICS (décret du 5.9.06)
▪ Pour l'établissement du dossier de diagnostic technique, il est recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions. La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l'aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique.
▪ Le professionnel chargé d’effectuer le dossier de diagnostic technique est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle doit souscrire une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d'assurance.
▪ Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents.
Des sanctions pénales sont prévues (amende de 1 500 € portée à 3 000 € en cas de récidive) tant pour la personne qui établit un diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences, d'organisation et d'assurance et les conditions d'impartialité et d'indépendance, que pour le vendeur qui, en vue d'établir un diagnostic, fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions précitées (CCH : art. R. 271-4).
Lorsque le propriétaire charge une personne d'établir un dossier de diagnostic technique, celle-ci lui remet un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière et qu'elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l'établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier.
CONSEQUENCE DE L'ABSENCE D'UN DOCUMENT
▪ En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites, au gaz et à l'installation intérieure d'électricité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
▪ En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
▪ En revanche le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient.
▪ Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.
Sources : Net iris - Actualité du 26/10/2007 et www.anil.org
