Les architectes et le logement : limites, potentiels et perspectives

Le Conseil national de l'Ordre publie une note de conjoncture concernant l'activité des architectes dans le secteur du logement. Dans un contexte de reprise du secteur depuis 2015, les perspectives sont favorables à la profession.
Le 04 décembre 2017
14 logements intermédiaires

Le Moniteur, dans son édition du 28 novembre 2017 titrait : « Logement : au 3ème trimestre, constructions et mises en chantier progressent encore. » Cette information fait suite à de nombreux autres articles qui, depuis 2015, annoncent un rebond spectaculaire de la construction dans le marché du logement. En effet, les principaux indicateurs que sont les autorisations et les mises en chantier ne cessent de progresser et ont retrouvé leurs niveaux d’avant-crise de 2011.

Cette actualité permet au Conseil National de revenir sur l’importance du logement dans la commande des architectes, d’identifier les différents enjeux de positionnement des architectes dans les différents marchés et d’établir une prévision économique à moyen terme sur l’évolution de la commande.

 

  1. Le logement, premier marché de maitrise d’œuvre des architectes

Avec en moyenne plus de 24 milliards d’euros de travaux déclarés par année par les architectes sur la période 2010-2015, le logement représente le premier marché de maitrise d’œuvre des architectes. Ce montant de travaux permet à la profession de couvrir près de 32% du marché total.

Si le marché de la maison individuelle constitue toujours le marché privilégié des architectes avec un chantier sur trois, la profession est aussi très présente dans le logement collectif qui comprend près d’un quart (23%) de l’ensemble des déclarations.
 

  1. Encore trop peu de maisons individuelles sont construites par les architectes.

La moitié des agences d’architecture sont présentes sur le marché de la maison individuelle. Toutefois, plus de la moitié des travaux (53%) est réalisée en mission partielle. La part des maisons individuelles construites en mission complète de maitrise d’œuvre par les architectes demeure faible. Elle oscille entre 4 et 5% sur le total des maisons construites par année.

La loi Liberté de Création, Architecture et Patrimoine (LCAP) du 7 juillet 2016 conduit à l’abaissement du seuil à 150 m² de surface de plancher au-delà duquel le recours à une architecte est obligatoire pour l’établissement du permis de construire. Elle prévoit en outre, de faciliter les formalités des particuliers qui, en-deçà du seuil, feront appel à un architecte (réduction des délais d’instruction du permis de construire).

Ainsi dans un premier temps, cette mesure de l’abaissement du seuil doit contribuer à dynamiser la demande adressée aux architectes. Dans un second temps, elle doit permettre à la profession de réaliser plus de mission complète de maitrise d’œuvre sur ce segment.

En effet, comme le montre Archigraphie 2, seulement 4% des maisons individuelles de moins de 170 m²[1] étaient construites en mission complète de maitrise d’œuvre par les architectes alors que cette proportion s’élevait à 18% pour les maisons de plus de 170 m² de surface de plancher, où le recours à l’architecte est obligatoire pour l’établissement du permis de construire. 
 

  1. Le fort potentiel du marché de la rénovation de logements est encore inexploité

Bien qu’étant un véritable enjeu de société, la massification du marché de la rénovation énergétique n’est pas encore enclenchée. Par ailleurs, ces projets se réalisent en grande partie sans architecte.

En effet, la part de la rénovation ne représente que 22% du montant des travaux déclarés par les architectes dans le logement, soit un peu plus de 5 milliards d’euros, quand dans le même temps, le marché de la rénovation de logements en France est estimé à 75 milliards d’euros de travaux.

Sur ce segment, 81% des commanditaires (61 milliards d’euros de travaux) sont représentés par des particuliers tandis que les bailleurs sociaux représentent 16% du total[2].

On constate qu’il existe des marges de progression pour la profession pour intégrer efficacement ce marché qui se caractérise par une part importante de la commande passée par les particuliers. La solution se trouve notamment dans la structuration d’une offre qui réponde efficacement à la demande des particuliers et par une organisation plus intégrée de la maitrise d’œuvre et des entreprises.

Le marché de la réhabilitation ne devrait pas décliner dans l’avenir, bien au contraire. En effet, dans le futur projet de loi « Logements » (début 2018), le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) devrait être reconduit et évoluer en 2019 sous la forme d’une « prime » qui pourra être versée aux ménages dès les travaux achevés. Ainsi, les ménages n’auront plus à avancer le montant de leurs travaux.
 

  1. Depuis 2015, une conjoncture économique favorable pour une relance de la demande

L’évolution des marchés du logement repose sur des facteurs multiples (conjoncture, comportement des acteurs économiques publics et privés, prix des matériaux, taux d’intérêt, pouvoir d’achat des ménages…) qui échappent largement aux décisions des entreprises de la construction elle-même.

On a constaté sur la période 2011-2015 que la commande des architectes dans le logement a baissé en continu pour s’établir à 23,5 milliards d’euros de travaux en 2015 (-8,9%). Cette évolution faisait suite à un contexte économique défavorable qui a impacté l’ensemble des acteurs de la filière du bâtiment. Il s’est concrétisé par un volume de nouveaux logements construits en baisse de 20% sur la période, à 341 000 unités.

Cette baisse a particulièrement touché le segment de la maison individuelle (-26%).

Or, tous les indicateurs nationaux indiquent une reprise de l’activité après 2015. 

Le secteur de la maison individuelle connaît une croissance à deux chiffres depuis fin 2015 (+19,5% en 2016) porté par le retour des primo-accédants grâce à des taux de crédits immobiliers historiquement bas. Le logements collectif a aussi progressé sur un rythme soutenu depuis 2015 alimenté par les dispositifs incitatifs favorables à l’investissement dans la construction (Pinel, Censi-Bouvard, PTZ).

Dans le nouveau projet de loi « Logement », deux des dispositifs phares qui soutiennent l’activité (Pinel, PTZ) seront prolongés pour quatre ans et recentrés dans les zones urbaines tendues. Le marché devrait être alimenté par les mesures fiscales incitant en zones tendues, les propriétaires à céder leur terrain. Toutes ces mesures visent à créer un choc de l’offre.  

Ainsi, à moyen terme, tous les voyants sont au vert pour une relance du marché qui devrait bénéficier à l’ensemble de la profession.



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[1] seuil de recours à l'architecte en 2014

[2] Club de l’Amélioration de l’Habitat (CAH, 2017)

Publié le 04.12.2017
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(© photo architecte)(source: archicontemporaine.org)
14 logements intermédiaires à Verghia, Coti-Chiavari (Corse-du-Sud) - Atelier Lorente Biscaldi Architecture